Ulovlig ombygd leilighet fra 1894: delvis medhold (FinKN 2024-304)

Hva saken gjaldt

Boligen var en 2-roms leilighet i et eierseksjonssameie i et bygg fra 1894. Den ble solgt «som den er» for 2,68 millioner kroner ved kjøpekontrakt 15.9.16 og overtatt 30.9.16. Salgsprospektet ga ingen opplysninger om ferdigattest (kommunens endelige godkjenning av byggearbeid), bare en standardtekst om hva en ferdigattest er. Selger skrev i egenerklæringen at huset opprinnelig var én enhet, men senere var seksjonert opp.

Kjøper ville slå sammen leiligheten med en annen seksjon i bygget og sendte søknad til kommunen i mars 2017. Kommunens svar i mai 2017 viste at leiligheten aldri hadde fått den godkjenningen loven krever. Bygget var delt i seksjoner i 2006 og delt på nytt i 2012. Kommunen hadde bare godkjente tegninger fra 1956. Det tidligere felles trapperommet, som skulle være rømningsvei, var tettet igjen og brukt som boligareal. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) 20.6.17. Etter en lang prosess ble ferdigattest gitt i 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 664 901 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet var kostnadene for å få ferdigattest for seksjonen. I tillegg kom 11 270 kroner i erstatning for lagerleie, 18 589 kroner i rentekostnader og forsinkelsesrente. Kjøper mente megler skulle ha avdekket og opplyst om forholdet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at kjøper og kjøpers familie hadde lang historikk i bygget, og at kjøper derfor kjente eller måtte kjenne til ulovlighetene. Subsidiært (som et alternativt standpunkt) mente selskapet at kravet var tapt fordi kjøper hadde vært passiv i lang tid.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse. Tre forhold var viktige.

For det første kunne kjøper ikke anses å kjenne til ulovlighetene (§ 3-10). Selskapet hadde bevisbyrden (ansvaret for å dokumentere det), og kjøper hadde ikke selv deltatt i ombyggingene. Nemnda pekte på at det er vanlig å tro at en seksjonering betyr at endringene også er godkjent, men det er to ulike regelverk.

For det andre ga megler for lite informasjon. Megler visste at huset opprinnelig var én enhet som senere var delt opp. Det er et søknadspliktig tiltak. Da burde megler ha forstått at det var risiko for at bruken ikke var godkjent (§ 3-7). En vanlig kjøper kan gå ut fra at bruken er lovlig, med mindre noe annet opplyses.

For det tredje tapte ikke kjøper kravet ved passivitet. Selskapet ble i 2020 informert om at kjøper ville komme tilbake når dokumentasjonen forelå, og selskapet motsa ikke dette.

Prisavslaget ble satt til 600 000 kroner. Nemnda la kjøpers kostnader på 664 901 kroner til grunn, men trakk fra noe fordi utbedringen også hevet standarden. Kjøper fikk også erstatning for lagerleie og renter, og forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en seksjonering ikke er det samme som en byggetillatelse. Er en bolig delt opp uten at det finnes ferdigattest, har megleren en plikt til å opplyse om risikoen. En standardtekst om hva en ferdigattest er, holdt ikke.

Den viser også at selv om kjøper har familie med historikk i bygget, er det ikke nok å anta at kjøper kjente til forholdene. Selskapet må sannsynliggjøre det. Og en lang sak er ikke det samme som passivitet hvis selskapet vet at prosessen pågår.

Kort oppsummert

• Leilighet fra 1894 som var ulovlig ombygd og manglet ferdigattest.
• Nemnda mente megler burde ha opplyst om risikoen, og at kjøper ikke kjente til forholdet.
• Kjøper fikk delvis medhold: 600 000 kroner i prisavslag av 664 901 kroner som ble krevd, pluss erstatning for lagerleie og renter.