Setningsskader og sprekker i bolig: slik vurderer nemnda

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har realitetsbehandlet 114 saker om setninger, sprekker og grunn fra 2022 og frem til i dag. Kjøper fikk medhold i 10 av dem og delvis medhold i 47. I 57 saker fikk kjøper ikke medhold. Det betyr at kjøper fikk noe i 50 prosent av sakene. Mediankravet var 370 710 kroner, som er høyt sammenlignet med mange andre skadetyper. I 13 saker var nemnda delt (dissens, at et mindretall mener noe annet enn flertallet).

Per år var det 17 saker i 2022. Så fulgte 20 saker i 2023 og 28 saker i 2024. I 2025 var det 34 saker, og i 2026 er det så langt 15.

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp. De sier ikke noe om hvor vanlig setningsskader er i norske boliger. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det han krevde. Temaet samler også saker om støttemurer, skjeve gulv og sprekker, og i flere av sakene er grunnen bare ett av flere forhold. Avgjørelsene oppgir selv om tvisten reguleres av avhendingslova før eller etter lovendringen som trådte i kraft 1.1.22. Eksemplene under er merket med det avgjørelsen sier, der den sier noe.

Når kjøper fikk medhold

Pågående setninger på grunn av fundamenteringen (FinKN 2022-123). En fritidsbolig fra 1971 ble solgt «som den er» for 1,42 millioner kroner. Selger hadde opplyst at gulvet i stuen ikke var helt plant, og tilstandsrapporten nevnte skjevheter, men sa at etasjeskillet var i normal forventet stand for alderen. Etter overtakelsen viste det seg at setningene pågikk på grunn av feil ved fundamenteringen. Kjøper krevde prisavslag på 412 000 kroner. Nemnda mente boligen hadde en vesentlig mangel og tilkjente hele beløpet, uten fradrag for standardheving eller forlenget levetid, fordi et fundament forventes å holde svært lenge.

Setningsskader i et borettslag (FinKN 2023-166). En andelsleilighet fra 1995 ble solgt for 2,5 millioner kroner. Skadene ved ett hushjørne kom frem gjennom et beboermøte i 2021, og utbedringen ga økt fellesgjeld. Kjøper reklamerte 14.12.21, og foretaket mente det var for sent. Nemnda mente kjøper hadde reklamert innen rimelig tid, og at avvikene var alvorlige med betydelige utbedringskostnader. Kjøper fikk medhold og prisavslag på 324 033 kroner, tilsvarende økningen i fellesgjelden, uten fradrag for standardheving. Avgjørelsen oppgir at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen.

Sprekker i garasjens grunnmur (FinKN 2024-445). En enebolig fra 1997 ble solgt for 4 350 000 kroner. Selger hadde svart nei på spørsmål om kjennskap til blant annet sprekker i mur og skjeve gulv. Kjøper oppdaget sprekker i garasjens grunnmur i juli 2021, og fikk vite at ringmuren manglet armering. Kjøper krevde 400 000 kroner. Nemnda mente at kjøper hadde reklamert innen rimelig tid og at selger hadde brutt opplysningsplikten. Kjøper fikk medhold, og prisavslaget ble satt til 350 000 kroner. Avgjørelsen oppgir avhendingslova før lovendringen.

Når kjøper tapte

For sen reklamasjon (FinKN 2024-107). Saken gjaldt en andelsleilighet fra 1996, solgt for 3,37 millioner kroner, med setningsskader ved grunnmuren i samme type bygg som i saken over. Kjøper krevde 366 770 kroner. Kjøper tok kontakt med egen boligkjøperforsikring 6.5.22 og reklamerte til selgers forsikringsselskap 24.8.22. Nemnda mente fristen var utløpt allerede ved den første henvendelsen i mai 2022, og foretaket fikk medhold. Avgjørelsen oppgir avhendingslova før lovendringen.

Skjeve gulv som ikke var vesentlig avvik (FinKN 2022-172). En enebolig fra 2000 ble solgt for 4,65 millioner kroner. Gulvene fikk tilstandsgrad 1, og selger hadde opplyst om en sprekk i muren mellom hus og garasje. Kjøper oppdaget skjevhetene i februar 2020 da gulvet skulle byttes eller slipes, og krevde 283 500 kroner. Nemnda mente boligen ikke var i utvilsomt dårligere stand enn kjøper kunne regne med, og selskapet fikk medhold.

Skjevheter som var opplyst (FinKN 2024-637). En leilighet oppført i 2009 i en bygård fra 1926 ble solgt for 5,6 millioner kroner. Gulvet fikk tilstandsgrad 1 og etasjeskillet «mørk» tilstandsgrad 2, med opplysning om «stedvis mindre skjevheter». Kjøper krevde 111 950 kroner for betydelige skjevheter. Nemnda mente boligen ikke avvek fra det kjøper berettiget kunne forvente, og foretaket fikk medhold. Avgjørelsen oppgir avhendingslova etter lovendringen.

Hva som avgjør

1. Reklamasjonsfristen. Fristen begynner å løpe når kjøper oppdager eller burde forstå at det er noe galt, og kjøper må handle raskt. Flere saker er tapt på tidspunktet alene.
2. Risikoopplysninger. Når tilstandsrapporten eller egenerklæringen har advart om skjevheter og sprekker, må kjøper regne med at slike forhold finnes, særlig i eldre bolig.
3. Hvor alvorlig avviket er. Pågående setninger, feil fundamentering og skader med store utbedringskostnader har gitt medhold. Små skjevheter har sjelden gjort det.
4. Hva selger visste og sa. Der selger svarte mangelfullt på konkrete spørsmål, har kjøper fått medhold.
5. Utmålingen. For fundament og grunn har nemnda ikke trukket fra for standardheving, fordi slike løsninger har lang levetid. Prisavslaget kan derfor bli høyt når kjøper først vinner.

Kort oppsummert

• I 114 saker om setninger, sprekker og grunn fikk kjøper helt eller delvis medhold i 50 prosent, og mediankravet var 370 710 kroner.
• Kjøper fikk medhold der skaden var alvorlig og dokumentert, og der opplysningene fra selgersiden ikke ga et riktig bilde.
• Kjøper tapte oftest på for sen reklamasjon, på at avviket ikke var vesentlig, eller på tydelige risikoopplysninger.