Sprekker i vegger og lister i leilighet fra 2011: ikke medhold (FinKN 2022-861)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 2011, solgt for 2 millioner kroner og overtatt i september 2017. Salgsprospektet beskrev veggene som malte plater i de andre rommene enn badet, og himlingen som sparklede, malte gipsplater. Det ble bare laget en våtromsrapport, som ikke omtalte de øvrige overflatene. Selgeren svarte nei på spørsmål om kjennskap til sprekker, og hadde eid boligen siden 2012.

I desember 2021, omtrent fire år og tre måneder etter overtakelsen, la kjøperen merke til vertikale sprekker i veggene. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) til selskapet 22. desember 2021. En takstmann fant sprekker i veggplater over og under vinduer, og sprekker mellom taklist og himling i flere rom. Han mente årsaken trolig var svak montering av gipsplatene, og at det var brukt for mye fugemasse ved listene. Han la til grunn at sprekkene hadde kommet gradvis etter overtakelsen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at boligen hadde mangler. Skadene skyldtes feil utførelse og var ikke noe man skulle vente i en leilighet av denne alderen. Kjøperen viste også til at reklamasjonsfristen på fem år ikke var utløpt. Kostnadene ble anslått til mellom 43 750 og 62 500 kroner med mva.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente kjøperen hadde reklamert for sent, siden sprekkene måtte ha utviklet seg over tid og vært oppdaget tidligere. Selskapet mente også at det uansett ikke var en mangel, og at det ikke var holdepunkter for at selger hadde holdt noe tilbake. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets begrunnelse. Den vurderte tre spørsmål.

Selgerens kunnskap. Taksten til kjøperen selv viste at sprekkene ikke fantes ved overtakelsen. Ingenting tydet på at selger hadde utført arbeid på veggene eller listene, eller at selger kjente til hvordan de var montert. Det var derfor ikke noe brudd på opplysningsplikten (avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8).

Vesentlig avvik (§ 3-9 andre punktum). Utbedringskostnadene tilsvarte mellom 2,2 % og 3,1 % av kjøpesummen, altså under den veiledende grensen. Sprekkene var mindre og for det meste et spørsmål om utseende. Nemnda la også vekt på at boligen var 6 år gammel ved salget, og at delvis oppussing av overflater ikke er upåregnelig etter så lang tid.

Nemnda la til grunn at det var upåregnelig at veggplatene måtte byttes, siden det er mer enn vanlig overflatearbeid. Men det var ikke nok til at boligen var vesentlig dårligere enn kjøperen kunne vente. Misforholdet må være utvilsomt, og nemnda mente ikke at det var det. Om reklamasjonen kom i tide, tok nemnda ikke stilling til. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også ekte byggefeil ikke alltid er en mangel i lovens forstand. Når kostnaden er liten i forhold til kjøpesummen og skaden er mest estetisk, er terskelen for vesentlig avvik vanskelig å nå.

Saken viser også at en reklamasjonsrapport kan svekke kravet mot selger. Når kjøperens egen takstmann sier at skaden oppsto gradvis etter overtakelsen, blir det vanskelig å vise at selger visste noe.

Kort oppsummert

• Sprekker i veggplater og taklister i en leilighet fra 2011, funnet omtrent fire år etter overtakelsen.
• Ingen holdepunkter for at selger kjente til feilene, og kostnaden var under den veiledende grensen.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og avgjørelsen var enstemmig.