Skjeve gulv, garasje og ildsted i bolig fra 1999: ikke medhold (FinKN 2022-464)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1999, med dobbelgarasje fra 2003. Den ble solgt «som den er» for 4,57 millioner kroner og overtatt av kjøperen 31. juli 2020.

I tilstandsrapporten fikk etasjeskillet TG 1 (den beste tilstandsgraden), men rapporten sa samtidig at det var registrert vesentlige skjevheter. Ildstedet fikk også TG 1, med en anbefaling om beslag eller brannstein foran sotluken. For garasjen stod det at det var råteskadet dørkarm og vanninnsig i veggen mot vest, og at det på sikt burde vurderes tiltak. I egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) svarte selger ja på spørsmål om vanninnsig og utettheter, og skrev at det hadde vært innsig av regnvann ved døren til garasjen. Hun svarte nei på spørsmål om skjeve gulv.

Når kjøperen møblerte kort tid etter overtakelsen, oppdaget han at gulvene var skjeve. Takstmannen som hadde skrevet tilstandsrapporten, bekreftet senere at setningen om vesentlige skjevheter skyldtes en skrivefeil. Kjøperen fant også at garasjegulvet hadde fordypninger der vann ble stående, at vann rant inn i garasjen om vinteren, og at ildstedet hadde feil.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 456 056 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til erstatning og forsinkelsesrenter. Beløpet bygde på et tilbud om å avrette alle gulv i boligen, og på utbedring av garasjen og ildstedet. Kjøperen mente at selger måtte ha visst at gulvene var skjeve, og at forholdene til sammen var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Det mente at det ikke var noe avvik fra avtalen, at selger ikke kjente til mer enn det som var opplyst, og at kjøperen uansett hadde reklamert for sent. Selskapets tall for utbedringen var 167 469 kroner, som er 3,66 prosent av kjøpesummen.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda pekte på fire forhold.

For det første gjaldt garasjen. Både salgsdokumentene og egenerklæringen fortalte om vanninnsig og råteskader. Da måtte kjøperen undersøke nærmere før han kjøpte, og forholdet kunne ikke senere gjøres gjeldende som en mangel (avhendingsloven § 3-10 første ledd).

For det andre gjaldt fristen. En kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet (avhendingsloven § 4-19 første ledd). Kjøperen oppdaget gulvene i slutten av juli 2020, og garasjegulvet var synlig senest ved overtakelsen. Han reklamerte omkring syv måneder senere, midt i februar 2021, og det var for sent.

For det tredje kunne ikke nemnda se at selger hadde gitt uriktige opplysninger om ildstedet.

For det fjerde vurderte nemnda om boligen var i vesentlig dårligere stand enn ventet (avhendingsloven § 3-9 andre punktum). Kjøperen hadde fått risikoopplysninger om skjevheter og fuktproblemer i garasjen, og skjevhetene var ikke av alvorlig eller sikkerhetsmessig betydning. Nemnda så ikke et åpenbart misforhold. Nemnda tok ikke stilling til om kjøperen hadde reklamert i tide over vannmengdene som rant inn i garasjen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye fristen betyr. Å vente flere måneder etter at du har oppdaget en feil, kan koste deg kravet, selv om du senere får en rapport som støtter deg. Fristen løper fra du oppdager feilen, ikke fra du får rapporten.

Den viser også at opplysninger om et forhold i salgsdokumentene, for eksempel vanninnsig i garasjen, gjør det vanskelig å kreve noe senere, selv om problemet viser seg større enn du trodde. Er en tilstandsrapport selv uklar om et forhold, som her om skjevhetene, kan det være lurt å spørre før du kjøper.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 456 056 kroner for skjeve gulv, garasjeskader og feil ved ildstedet.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde ikke frem.
• Garasjeforholdene var opplyst om ved salget, og kjøperen reklamerte omkring syv måneder etter at han oppdaget gulvene.