Seget grunn og rørbrudd i rekkehus fra 1973: ikke medhold (FinKN 2023-372)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toetasjes rekkehusleilighet fra 1973, solgt for 4 575 000 kroner og overtatt 29. januar 2021. Salgsoppgaven sa at boligen var velholdt, men at oppussing og modernisering måtte påregnes. Tilstandsrapporten ga fundamentene TG 1 (ingen synlige svekkelser) og rørsystemet TG 2 (tegn til avvik). Grunnen til TG 2 var at mer enn halvparten av forventet brukstid var oppbrukt. Rapporten kalte skjulte rør en risikokonstruksjon. Selgeren hadde bodd der siden 1973 og svarte nei på spørsmål om feil ved vann og avløp og om skjeve gulv.

Da kjøperen pusset opp badet i underetasjen, viste det seg at rørene i grunnen var revet fra hverandre. Under kjellergulvet var det et stort tomrom. Bakken hadde seget, og rørene hadde glidd ned og knekt. Noen rør lå også med motfall ut fra boligen. En takstmann forklarte at huset etter tegningene skulle ha krypkjeller, men at kjelleren i stedet var fylt med masser og dekket av en betongplate. Massene hadde seget opp mot 30 cm under badet. Betongplaten ble antatt å ha kapasitet til sitt formål, men det ble anbefalt å måle setninger.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 292 895 kroner for utbedring av rørene og oppussing av soverommet som måtte rives opp, og 75 000 kroner for setningsmålinger. Til sammen var kravet 367 895 kroner, pluss rente. Kjøperen mente at kostnadene skyldtes setningsskader og en konstruksjonsfeil som ingen kunne regne med. Rørene skulle dessuten ha en levetid på 100 år. Naboene hadde hatt lignende problemer.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det viste til at boligen var 49 år gammel, at rørene ble regnet som fra byggeåret, og at TG 2 ga grunn til å vente utbedringsbehov. Selskapet mente også at det ikke var vist at setningsmålinger var nødvendig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting veide tyngst.

For det første var setningsskaden i seg selv upåregnelig. TG 1 på fundamentene virket forventningsskapende, og ingen kunne vente så store setninger. Likevel er ikke det nok.

For det andre var det påregnelig at rørene snart måtte skiftes. Kjøperen måtte gå ut fra at rørene var fra byggeåret, og salgsdokumentene sa at anbefalt levetid var 50 år for plastrør. At rørleggeren mente at rørene kunne vare 100 år, var ikke det som ble opplyst ved salget. Når utskifting var påregnelig, veier ikke den upåregnelige årsaken tyngst.

For det tredje var ikke misforholdet utvilsomt. For at kjøperen skal få medhold i et krav om vesentlig avvik, må misforholdet mellom boligens stand og det kjøperen kunne regne med være åpenbart. Nemnda mente at kostnadene til rørene ikke avvek nevneverdig fra det som var påregnelig, og at det ikke var vist at kostnadene bare gjaldt upåregnelige forhold. Nemnda så heller ikke grunnlag for at selgeren hadde tilbakeholdt opplysninger. Nemnda var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en upåregnelig årsak ikke alene gir krav, hvis selve skaden var noe du måtte være forberedt på. Rør fra byggeåret med TG 2 regnes som noe som kan svikte snart. Saken viser også at TG 1 på en bygningsdel ikke dekker skader på deler som ikke ble vurdert. Kravet må dessuten kunne knyttes til det upåregnelige, ikke til det som uansett ville måttet gjøres.

Kort oppsummert

• Seget grunn under en rekkehusleilighet fra 1973 knakk rørene, og kjøperen krevde 367 895 kroner.
• Nemnda mente at setningen var upåregnelig, men at utskifting av rørene var påregnelig, og fant ikke en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.