Røyk fra peisovn og sprekk i himling i rekkehus: ikke medhold (FinKN 2024-308)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus i to etasjer fra 2008, solgt for 2 850 000 kroner. Kjøperen overtok 1.7.21. Salgsoppgaven la vekt på at boligen var moderne og hadde nylig malte overflater.

Tilstandsrapporten var ganske åpen om svakheter. Etasjeskillet og himlingen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av skjevheter på rundt 2 centimeter. Peisovnen fikk TG 1, men rapporten sa at det ikke var lagt frem rapport fra brannvesenet eller feieren. Den sa også at avstanden mellom sotluken og brennbart materiale var for kort.

Cirka et halvt år etter overtakelsen meldte kjøperen fra om at det kom store mengder røyk inn i boligen når peisovnen var i bruk. Litt senere kom klager på sprekker, og på undertrykk i boligen. En rapport fra et firma viste at peisovnen manglet en hendel for å regulere trekken, og at ovnen måtte byttes. Et annet firma mente en sprekk i himlingen kom av at det var sparklet svakt der en lettvegg var fjernet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 75 432 kroner, pluss forsinkelsesrente. Beløpet bygde blant annet på et pristilbud på 37 500 kroner for å utbedre sprekken, og et tilbud på 22 192 kroner for ny peisovn med et anslag på 8 500 kroner for montering. Kjøperen mente at selger og selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger, og at manglene var vesentlige.

Boligselgerforsikringen dekker slike krav mot selger. Selskapet, HDI Global Specialty SE, avviste kravet. Det mente selger ikke hadde holdt tilbake noe, at peisovnens hendel var synlig på bildene, og at sprekken var synlig på visning. Selskapet mente også at fjerning av en lettvegg ikke var noe selger måtte opplyse om.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og la vekt på tre ting.

For det første manglet det bevis for at selger kjente til feilen ved peisovnen. Selger hadde ikke opplevd røykutslag, og ovnen var satt opp før selger kjøpte. Det var uklart om selger burde ha oppdaget at hendelen manglet.

For det andre mente nemnda at kjøperen ikke hadde rimelig grunn til å vente opplysninger om sprekkene. Selger hadde fjernet en lettvegg og fylt igjen selv, men veggen hadde ingen betydning for konstruksjonen. Nemnda skilte mellom vesentlige arbeider, som for eksempel å sette inn en bærebjelke, og enkle arbeider. Sprekken var dessuten bare et estetisk problem og ble sett på som vanlig slitasje. Skjevhetene i gulv og himling var opplyst i tilstandsrapporten.

For det tredje var det ikke et stort nok misforhold mellom det kjøperen kunne vente og boligens faktiske stand. Utbedringen ville koste 2,6 % av kjøpesummen, og risikoen var beskrevet i salgsdokumentene. Når det ikke er gitt opplysninger om en bygningsdel, må boligens byggeår legges til grunn for forventningene.

Derfor var det ikke en mangel etter avhendingsloven § 3-7 (selgers plikt til å opplyse om det han kjenner til) eller § 3-9 andre punktum (at boligen er vesentlig dårligere enn kjøper kunne vente). Nemnda var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tilstandsrapportens opplysninger og TG-graderinger teller mot kjøper når feilen ligner det som er beskrevet der. Den viser også at selger ikke må fortelle om alt han har gjort selv. Plikten gjelder vesentlige arbeider, ikke enkle jobber uten risiko for større feil.

En feil kjøper kunne se på visningen, eller bilder i salgsoppgaven som viser den, er også vanskelig å bruke som grunnlag for prisavslag. Til slutt teller kostnadene i forhold til kjøpesummen med når nemnda vurderer om avviket er stort nok.

Kort oppsummert

• Peisovnen ga røyk og himlingen hadde sprekker, og kjøperen krevde 75 432 kroner.
• Det var ikke bevist at selger kjente til feilene, og sprekkene var estetiske og vanlige for boligen.
• Nemnda fant ingen mangel og ga selskapet medhold.