Skjeve gulv og ti forhold i bolig fra 1935: ikke medhold (FinKN 2026-844)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig fra 1935, solgt som den er for 17,3 millioner kroner. Salgsoppgaven la vekt på noen senere oppgraderinger og originale arkitektoniske detaljer, og ga opplysninger om tinglyste rettigheter. Blant dem var en rett for naboen til å kjøre inn til sin eiendom og bruke plassen foran garasjen som snuplass, og en sameieavtale om bruken av hagen. Boligen hadde en dobbeltgarasje under huset.

Tilstandsrapporten ga TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) til blant annet stedvise sprekker i parkettgulvet, kjøkkeninnredningen, eldre vinduer, ytterkledning og grunnmur. Kjellerveggene ble beskrevet som en risikokonstruksjon for fukt. Fundamentene var ikke undersøkt, og byggegrunnen var ukjent. Skjevhetsmålinger i første etasje og kjeller var lave nok til TG 0 og TG 1.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen på en lang rekke forhold, blant annet skjevheter i gulv, fukt i kjellerstue og garasje, skader i gulv og parkett, trinnlyd fra seksjonen over, manglende biloppstillingsplass, kjøkkenvindu og kjøkkeninnredning som var skadet, garasjeporter som ikke virket som de skulle, slitt ytterkledning og en nøkkel til kjelleren som manglet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning på til sammen 929 917 kroner. Kjøperens takstmann anslo først utbedringskostnadene til 313 750 kroner, og senere til 606 985 kroner. Kjøperen mente at selgeren og selgerens takstmann hadde brutt opplysningsplikten, og at det samlede avviket var vesentlig.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at det ikke var noen mangel, og at deler av kravet var udokumentert. Selskapet mente at kravene om parkering og trinnlyd burde avvises. Selskapets takstfirma mente at skjevhetene trolig stammet fra tiden rundt byggeåret, og at mye av det øvrige var normal slitasje for en så gammel bolig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og la vekt på tre ting.

For det første setningsskadene og skjevhetene. Nemnda fant ikke sannsynliggjort så alvorlige skader, eller følgeskader, at det kunne bli tale om en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Det var ikke pågående setningsskader med umiddelbart behov for utbedring, men eldre skjevheter og skader som ikke er uvanlige i gamle boliger. Dette gjaldt selv når de øvrige avvikene ble regnet med. Risikoopplysningene om alder og tilstand veide tungt.

For det andre lyd og parkering. Tålegrensen for lyd er en subjektiv sak, og nemnda kan ikke vurdere den forsvarlig når den behandler saker skriftlig. Parkeringen så ut til å være en privatrettslig sak mellom kjøperen og naboen, som ifølge kjøperen brukte hagen til bilparkering i strid med sin rett. Det var ikke lagt frem noe som viste at naboen hadde mer rett enn det som var opplyst, nemlig en snuplass.

For det tredje opplysningsplikten (§ 3-7 og § 3-8). Nemnda fant ingen klare bevismessige holdepunkter for at selgeren hadde holdt noe tilbake eller gitt uriktige opplysninger. Nemnda pekte på at både klagen og nemndsanmodningen kunne vært tydeligere på de rettslige argumentene.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at mange små og mellomstore avvik i en gammel bolig ikke uten videre summerer seg til en vesentlig mangel. Nemnda vurderer det samlede bildet mot alder, tilstandsgrad og opplysningene ved salget.

Den viser også at forhold som gjelder naboer og tinglyste rettigheter ofte er en sak mellom deg og naboen. Og krav som er dårlig dokumentert, for eksempel om lyd, kommer sjelden langt i en skriftlig behandling.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en tomannsbolig fra 1935 reklamerte på mange forhold og krevde 929 917 kroner.
• Nemnda mente at skjevhetene var eldre og påregnelige i en gammel bolig, at lyd og parkering ikke kunne vurderes som mangel, og at det ikke var bevis for opplysningssvikt.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble frikjent.