Skjeve kjellervegger i enebolig fra 1972: ikke medhold (FinKN 2022-1001)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1972 på Østlandet, solgt «som den er» for 3,5 millioner kroner. Kjelleren var uinnredet, men salgsoppgaven sa at grovkjelleren hadde et godt utnyttelsespotensiale for dem som ønsket større boligareal. Det var lagt opp avløp for et fremtidig bad, satt inn nye vinduer og klargjort for kjøkken og bad. Boligen var drenert i 2012. Det var bare utarbeidet en verdi- og lånetakst, som er en enkel visuell vurdering og ikke en teknisk tilstandsrapport. Taksten trakk fra 1 300 000 kroner i teknisk verdi for alder, utidsmessighet og vedlikeholdsmangler. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) hadde selger svart nei på spørsmål om fukt og om sprekker i mur.

Etter overtakelsen i 2021 oppdaget kjøperen at en kjellervegg bulte og var skjev, og at det var saltutslag på gulv og vegger flere steder. To takstmenn undersøkte forholdene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente kjelleren var i vesentlig dårligere stand enn han hadde grunn til å regne med. Innredning kunne ikke gjøres før skjevhetene var rettet opp. Han krevde 204 330 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedring, 11 875 kroner i takstutgifter og forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at det var påregnelig med tekniske utfordringer når man skal innrede en kjeller fra 1972, og at verdi- og lånetaksten ikke sa noe om boligens tekniske tilstand. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga også selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda pekte først på hva saken egentlig handlet om. Det avgjørende var ikke om det var påregnelig at innredning av en grovkjeller ville koste penger. Det avgjørende var om selve skjevhetene og de horisontale sprekkene var et utvilsomt og åpenbart avvik fra det kjøperen kunne forvente etter § 3-9 andre punktum (boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med).

Det var argumenter i begge retninger. Den ene takstmannen knyttet skadene til dreneringsarbeidet i 2012, og da kan de ikke uten videre skyves over på alder og slitasje. Han pekte også på fare for ytterligere skader på sikt.

Samtidig trakk flere forhold i motsatt retning:

• Takstmennene var uenige om årsaken. Den ene pekte på telehiv og manglende avstivende vegger, den andre på tunge maskiner ved dreneringen og feil fall på terrenget.
• Begge takstmennene var usikre på om og når utbedring var nødvendig. De anbefalte tiltakene ble anslått til ca. 150 000 kroner i den ene rapporten, som er godt under den andres anslag.
• Det var bare utarbeidet en verdi- og lånetakst, og taksten trakk et stort beløp for alder og vedlikehold. Kjøperen måtte regne med at det kunne finnes skjulte forhold.

Nemnda la til at selskapet ikke hadde kommentert den nyeste rapporten, og at det hadde vært ønskelig. Etter en samlet vurdering kom nemnda til at det ikke var et åpenbart forventningsavvik, og dermed ingen mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at markedsføring av en kjeller med innredningspotensiale ikke gir kjøperen krav på at kjelleren skal være uten konstruksjonsproblemer. Vurderingen gjelder skadens egen art, ikke bare hva det koster å innrede.

Den viser også at det svekker et krav når rapportene er uenige om årsak, om omfang og om behovet for å gjøre noe. Og at en verdi- og lånetakst gir svakere grunnlag for forventninger enn en full tilstandsrapport. Når selger ikke har gitt uriktige opplysninger, og skaden ikke er tydelig utenfor det som kan regnes som vanlig for en eldre bolig, er terskelen for en mangel høy.

Kort oppsummert

• Skjeve kjellervegger, sprekker og saltutslag i en enebolig fra 1972 som var markedsført med innredningspotensiale.
• Nemnda mente skadene ikke var et åpenbart avvik, blant annet fordi takstmennene var uenige og usikre, og fordi det bare fantes en verdi- og lånetakst.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 216 205 kroner.