Feil ved drenering og geoteknisk krav, bolig fra 1969: medhold (FinKN 2022-639)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1969. Den ble solgt for 2 700 000 kroner i den stand den var i, og kjøper overtok 3.5.21.

Salgsdokumentene fortalte at det var lagt ny drenering mot vest og rundt garasjen mot sør i årene 2016 til 2019, med fuktsikring av grunnmuren. Dreneringen fikk TG 1 og TG 2 (tilstandsgrad 1 og 2, det vil si ingen eller små avvik, og avvik som kan kreve tiltak). Tilstandsrapporten sa at kjelleren lå under terreng og kunne være utsatt for fukt, at det var litt saltutslag på grunnmuren, og at fuktmålingene var normale. Piper og ildsted fikk TG 1.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) fortalte selger om vanninnsig i garasjen kort tid etter innflytting. Selger skrev at all drenering rundt huset var utbedret i 2018 og 2019, bortsett fra ved garasjen mot nord.

Høsten 2021, etter kraftig regnvær, kom det vann på gulvet og fukt i vegger og himling. Kjøper hadde vært mye borte om sommeren. Etter en samtale med en nabo, som stilte spørsmål ved hvordan dreneringen var gjort, reklamerte (sendte skriftlig melding om mangelen) kjøper 12.11.21.

En sivilingeniør fant at fuktsikringen mot terreng ikke var godt utført. Grunnmurplasten og trolig også dreneringen gikk ikke kontinuerlig langs hele vestveggen. Det var fuktvandring gjennom veggen i begge garasjene og i et rom i underetasjen. Pipen hadde dessuten en sprekk mot husveggen. Utbedring ble anslått til 421 250 kroner. Senere viste det seg at eiendommen lå i et aktsomhetsområde for marin leire og i en kvikkleiresone, og kommunen krevde en geoteknisk vurdering (undersøkelse av grunnens stabilitet). Den ble anslått til 322 500 kroner, og kostnadene ble dermed mye høyere.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 743 750 kroner, tilsvarende utbedringskostnadene, med renter. Kravet gikk til selgerens boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet, og som dekker kjøpers krav mot selger).

Kjøper mente at reklamasjonen kom i tide, og at boligen hadde en vesentlig mangel. Kostnadene utgjorde en stor del av kjøpesummen, og det var opplyst at dreneringen var utbedret.

Selskapet mente at kjøper hadde reklamert for sent. Det mente også at det ikke var en vesentlig mangel, siden huset var fra 1969, det var gitt aldersfradrag i verdien, og pipen antagelig var fra 1980-tallet. Selskapet mente at den geotekniske vurderingen ikke var nødvendig for å utbedre fuktsikringen, fordi det var vanlig vedlikehold.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold. Nemnda sluttet seg fullt ut til det.

Hva nemnda la vekt på

Først reklamasjonen (§ 4-19). Nemnda la til grunn at feilen ble oppdaget i midten av oktober 2021, da naboen stilte spørsmål. Kjøper reklamerte rundt en måned senere. Det er godt innenfor de tre månedene Høyesterett har kalt ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente. Siden salgsdokumentene sa at dreneringen var utbedret av faglærte, hadde kjøper heller ikke grunn til å sjekke den tidligere.

Deretter selve mangelen (§ 3-9 andre punktum), altså om boligen var klart dårligere enn kjøper kunne regne med. Nemnda fant at avviket var stort nok både målt i penger og etter hva kjøper kunne vente. Dreneringen var opplyst utbedret, og ingenting tilsa at det bare var gjort delvis eller mangelfullt.

Det at eiendommen lå i et aktsomhetsområde for marin leire, og at kjøper måtte betale for en kostbar geoteknisk vurdering, styrket at avviket var utvilsomt og åpenbart.

Til slutt beløpet (§ 4-12). Nemnda mente kjøper hadde sannsynliggjort de økte kostnadene til geoteknisk undersøkelse. Selskapets innvending om at dette var vanlig vedlikehold eller frivillig, førte ikke frem. Prisavslaget ble satt til hele kravet, 743 750 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om utbedret drenering skaper en forventning om at arbeidet er gjort ordentlig og helt. Er det ikke det, kan det gi en vesentlig mangel, selv om huset er gammelt.

Saken viser også at reklamasjonsfristen regnes fra når du burde forstått at noe var galt. Kjøper hadde ingen grunn til å granske dreneringen før vannet kom. Uventede tilleggskostnader, som krav om geoteknisk vurdering, kan komme med i prisavslaget når de er dokumentert.

Kort oppsummert

• Dreneringen var opplyst utbedret, men var mangelfull, og huset fikk vann og fukt. Kommunen krevde også en geoteknisk vurdering.
• Nemnda mente reklamasjonen var i tide og at boligen hadde en vesentlig mangel.
• Kjøper fikk medhold og et prisavslag på hele kravet, 743 750 kroner.