Svak fundamentering under fritidsbolig fra 1997: delvis medhold (FinKN 2026-773)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1997. Den ble først solgt i 2020 for 1,95 millioner kroner. Kjøperen der ombestemte seg, og solgte videre til klageren for 1,72 millioner kroner ved kontrakt fra november 2020. Ved videresalget ble det ikke laget nye salgsdokumenter. Partene brukte opplysningene fra det første salget. Derfor gikk kravet mot den opprinnelige selgerens forsikring, siden mellomleddet var død.

Tilstandsrapporten var forsiktig. Gulv på grunn, vegger mot grunn og drenering fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det ble registrert skjevheter i gulvet og fuktighet i krypkjelleren. Om grunnen sto det at hytten var fundamentert på antatt faste masser, men at grunnforholdet ikke var undersøkt og at fundamenteringen ikke kunne garanteres. Selgeren var en verge som ikke kjente eiendommen, og som opplyste at faren som bygget hytten selv hadde bygget den.

Sommeren 2023 begynte kjøperen å pusse opp bad og kjøkken. Da kom det frem store skjevheter og svak grunn. Bakre del av huset sto på jordholdig leire og silt, og grunnmuren under badet manglet understøttelse og sto delvis i fri luft.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 760 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 222 326 kroner for juridisk og sakkyndig bistand og renter. Kjøperen mente rapporten ga uriktige og mangelfulle opplysninger om fundamenteringen.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det mente at setningene kom av kjøperens egne gravearbeider etter overtakelsen, at kjøperen hadde reklamert for sent (tre år), og at det uansett ikke var en mangel, fordi rapporten sa at grunnen ikke var undersøkt og at fundamenteringen ikke kunne garanteres.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig, men fant vurderingen noe tvilsom. Tre ting veide tyngst.

For det første var det ikke sannsynliggjort at skaden oppsto etter overtakelsen. Nemnda mente heller ikke at kjøperen hadde reklamert for sent.

For det andre er en advarsel om at grunnen ikke er undersøkt, ikke nok til å flytte risikoen over på kjøperen. Rapporten antok at grunnen var fast, og uten andre holdepunkter kan en kjøper anta at fundamenteringen er forsvarlig, særlig for en hytte fra 1997 som selgerens far selv hadde bygget. Rapporten inneholdt ingen alarmerende opplysninger.

For det tredje var avviket alvorlig og skjult, med en tydelig sikkerhetsside. Da skal det mindre til for at mangelen regnes som vesentlig.

Prisavslaget ble 450 000 kroner, høyere enn sekretariatets forslag på 375 000 kroner. En ny rapport viste at 156 250 kroner for innvendige arbeider hang direkte sammen med utbedringen av fundamentet. Fordi kjøperen får nye deler, som nytt gulv, ble det gjort et skjønnsmessig fradrag. Erstatningen for bistand ble satt til 130 000 kroner, og kjøperen fikk renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forbehold som «kan ikke garanteres» ikke friskmelder seg selv for alvorlige skjulte feil ved bærende deler av huset. Den viser også at videresalg uten nye dokumenter kan gi krav mot det første leddets forsikring. Beløpet blir likevel ofte lavere enn kravet, fordi nemnda trekker fra for at kjøperen får nytt utstyr, og fordi bare rimelige og dokumenterte kostnader for bistand dekkes.

Kort oppsummert

• Svak grunn og setninger under en fritidsbolig fra 1997 ble funnet under oppussing, og kravet var 760 500 kroner.
• Nemnda mente en advarsel om at grunnen ikke var undersøkt, ikke var nok til å flytte risikoen, og at avviket var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 450 000 kroner i prisavslag og 130 000 kroner i erstatning.