Sameiets støttemur og avkortning i tomannsbolig: delvis medhold (FinKN 2024-275)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig fra 2014, solgt som den er for 3,99 millioner kroner i 2020. Til boligen hørte en andel i et realsameie (et sameie som eier felles tomt og anlegg) med ni eiendommer. Sameiets felles eiendom besto blant annet av adkomstvei, fellesareal og en stor forstøtningsmur av gabioner (steinfylte nettkurver). Sameiet var ikke formelt organisert.

Etter overtakelsen fikk kjøperen vite at muren var i dårlig forfatning og måtte utbedres. Muren hadde beveget seg bort fra veien, og lysmast, el-skap og rekkverk sto skjevt. Et innlegg i naboenes nettgruppe fra 2019 hadde pekt på at muren så ut til å ha sunket siden den ble satt opp. Utbyggerens garantitid på fem år nærmet seg. Kostnadsanslagene for utbedringen var 2 406 875 og 2 611 614 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for sin del av utbedringen, etter eierandelen i sameiet. Kravet var 222 414 kroner. Hun krevde også 102 656 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente selgeren hadde gitt mangelfulle opplysninger og at selskapet derfor kunne avkorte ansvaret overfor kjøperen med hundre prosent. Nemnda skulle derfor først ta stilling til om selskapet kunne avkorte, og deretter til om det var en mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde funnet vurderingen vanskelig, og nemnda var også i tvil. Tre forhold veide tyngst.

For det første kan selskapet i prinsippet avkorte også overfor kjøperen, etter forsikringsavtaleloven. Da må selgeren ha brutt plikten til å svare riktig og utfyllende på det selskapet spør om. Denne plikten er snevrere enn selgerens plikt etter avhendingsloven. Den bygger bare på det selgeren faktisk visste, og selskapet har bevisbyrden.

For det andre var det uklart hva selgeren egentlig visste. Han kjente til diskusjonen om å kreve utbygger, men bestred å kjenne til skader. Det var også uklart om han hadde sett innlegget i nettgruppen. Spørsmålene i egenerklæringen gjaldt boligen, og en vanlig kjøper vil forstå det som selve boenheten, ikke fellesareal på en tomt eid sammen med naboer. Selskapet hadde heller ikke spurt om tvister eller kostnader i sameiet.

For det tredje kunne ikke selskapet avkorte på grunnlag av spørsmålet om andre forhold, siden det overlater vurderingen til selgeren.

Selskapet hadde dessuten erkjent at selgeren ga for lite opplysninger etter avhendingsloven (§ 3-7). Nemnda gikk derfor ikke nærmere inn på mangelen, selv om den mente den neppe var helt opplagt.

Prisavslaget ble satt til 205 060 kroner, lavere enn kravet på 222 414 kroner. Sekretariatet la det laveste estimatet til grunn og tok med kjøperens andel av sakkyndigkostnadene. Advokatutgiftene ble satt til 60 000 kroner, fordi 102 656 kroner var for høyt. Forsinkelsesrente kom i tillegg. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selskapet ikke automatisk kan kutte kjøperens krav, selv om selgeren har gitt for lite opplysninger. Selskapet må bevise at selgeren faktisk visste, og spørsmålene i egenerklæringen tolkes etter ordlyden. Uklare spørsmål går ut over selskapet som har skrevet dem.

Saken viser også at fellesarealer i sameier kan gi store regninger. Kjøperen får bare dekket sin andel.

Kort oppsummert

• Sameiets støttemur var i dårlig forfatning. Kjøperen krevde 222 414 kroner for sin andel.
• Selskapet ville avkorte hele ansvaret, men nemnda mente vilkårene ikke var oppfylt.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 205 060 kroner og 60 000 kroner i advokatutgifter.