Telehiv og dårlig fundament i hytte fra 1993: delvis medhold (FinKN 2022-863)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig bygget i 1993, modernisert og påbygget i 2007. Den ble solgt for 3,5 millioner kroner, og kjøperen overtok i desember 2019. Prospektet omtalte hytta som påbygd med ny hall, stue, to soverom, nytt bad og garderoberom.

Tilstandsrapporten pekte på skjevheter i gulvene. Det var målt et avvik på 10 til 11 cm i den gamle delen, og det fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa likevel at skjevhetene ikke hadde ført til skader med praktisk betydning. Selgeren skrev i egenerklæringen at gulvet i stuen i den gamle delen var skjevt. Terrassen var også nevnt, med en opplysning om at den beveget seg mellom sommer og vinter. Ringmuren, altså grunnmuren, fikk TG 1.

Etter overtakelsen syntes kjøperen skjevhetene var større enn forventet og hentet inn fagfolk. Det viste seg at hele hytta endret posisjon gjennom vinteren, fordi den var for dårlig sikret mot telehiv.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 611 437 kroner, pluss renter. Beløpet var et pristilbud på utbedringen som begge sakkyndige var enige om. Kjøperen mente at selger og selgers takstmann hadde brutt opplysningsplikten, og at avviket uansett var vesentlig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det pekte på at skjevhetene var tydelig opplyst, både i hytta generelt og i den gamle delen, og at det derfor ikke var noe vesentlig avvik. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets begrunnelse. To forhold veide tyngst.

Det kjøperen fikk vite om, var ikke det samme som det som viste seg. Kjøperen måtte regne med skjevheter og bevegelse i terrassen. Ingenting tydet derimot på at fundamentene var så mangelfulle at det krevdes store tiltak for å stabilisere hytta mot telehiv. Den utbedringen som fagfolkene beskrev, retter dessuten ikke opp de skjevhetene kjøperen hadde fått opplyst. Den stopper bare bevegelsen. Tiltakene var derfor klart upåregnelige.

Avviket var stort nok, både i kostnad og art, til å oppfylle den strenge terskelen for vesentlig mangel (avhendingsloven § 3-9 andre punktum). Nemnda tok da ikke stilling til om selger hadde brutt opplysningsplikten.

Beløpet ble satt skjønnsmessig. De dokumenterte utbedringskostnadene var 611 437 kroner, men prisavslaget ble satt til 500 000 kroner, inkludert påløpte forsinkelsesrenter per 2. august 2022. Nemnda ga derfor delvis medhold, ikke fullt medhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplyst skjevhet ikke stenger for krav om en dypere feil. Risikoopplysninger dekker det som faktisk er sagt. Har årsaken vist seg å være en grunnfeil som ikke var antydet, kan den regnes som upåregnelig.

Den viser også at prisavslaget kan bli lavere enn utbedringskostnadene, selv når kjøperen får medhold i at det er en vesentlig mangel. Nemnda satte beløpet etter et samlet skjønn, og renter var regnet inn.

Kort oppsummert

• Hytta fra 1993 beveget seg gjennom vinteren på grunn av dårlig sikring mot telehiv. Skjevheter var opplyst, men ikke denne årsaken.
• Nemnda mente avviket var upåregnelig og en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Prisavslaget ble 500 000 kroner inkludert renter, mot et krav på 611 437 kroner.