Knekte søyler i tomannsbolig fra 1973: foreldet, ikke medhold (FinKN 2023-517)

Hva saken gjaldt

Boligen var øvre halvdel av en tomannsbolig i Nord-Norge, delt i høyden. Huset stammer fra 1973, og det kom et tilbygg i 2015. Den ble solgt «som den er» for 3 350 000 kroner og overtatt 25.10.16. Salgsdokumentene sa at huset sto på pæler som en flåte, og forhåndstakstens rapport nevnte litt skjevhet i dekkene på grunn av setninger i pelefundamentene (at grunnen under pælene har gitt etter). Selgeren, som bodde i første etasje, hadde svart nei på spørsmål om sprekker og skjeve gulv.

Kjøperen forteller at huset var blitt mer skjevt etter overtakelsen, men at det først var i mai 2021 at problemet ble tydelig. Da sto takrennen skjevt på veggen, og en av pælene under huset var knekt og stakk frem gjennom kledningen. Da arbeidet startet 3.9.21, viste det seg at alle søylene på østsiden var skadet. En rapport fra bygningsforsikringen konkluderte med at skaden ikke var plutselig og at årsaken var svak konstruksjon. Et notat fra et geoteknisk firma pekte på at masseutskifting ved byggingen av et naboferdighus i 2015 kunne ha senket grunnvannet og gitt ekstra belastning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen meldte kravet 12.10.21 og krevde utbedringskostnader på 2 644 913 kroner. Han mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn han kunne vente, at han hadde reklamert i tide (avhl. § 4-19), og at kravet ikke var foreldet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente at kravet var foreldet (at retten til å kreve er gått ut på tid). Det mente også at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom begge til at kravet var foreldet. Nemnda tok derfor ikke stilling til om boligen hadde en mangel. Tre forhold var avgjørende.

For det første er den alminnelige fristen tre år, og den begynner å løpe ved overtakelsen (foreldelsesloven §§ 2 og 3). Den utløp 25.10.19.

For det andre gir loven en tilleggsfrist på ett år hvis kjøperen ikke visste nok til å kreve noe, regnet fra da han fikk eller burde skaffet seg kunnskapen (§ 10). Sekretariatet la til grunn at tilleggsfristen senest begynte å løpe i mai 2021, fordi kjøperen allerede hadde merket at huset var blitt skjevt, og fordi salgsdokumentene nevnte skjevhet på grunn av setninger. Kravet ble meldt til selskapet 12.10.21, altså før tilleggsfristen gikk ut.

For det tredje kan et forsikringsselskap likevel bruke foreldelse mot et krav som er meldt i tide, hvis det først har sendt kjøperen et skriftlig varsel (forsikringsavtaleloven § 8-6). Selskapet sendte varsel 24.11.21, både på e-post og per post, og kjøperen bekreftet at han mottok det. Varselet sa at selskapet ville påberope foreldelse tidligst seks måneder etter brevet. Kjøperen klaget til nemnda først 8.11.22, altså nesten ett år senere. Nemnda mente at varselet var godt nok, og at kjøperen ikke kunne bygge på at foreldelse ikke ville inntre før klagen var behandlet.

Selv om tilleggsfristen skulle regnes fra september 2021, slik kjøperen mente, var kravet også da foreldet 8.11.22. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen fikk ikke prøvd kravet i sak, fordi tiden hadde gått ut. Saken viser at foreldelse kan avgjøre en sak selv om skaden er stor og årsaken er uklar.

Fristene løper fra overtakelsen, og tilleggsfristen på ett år regnes fra det tidspunktet du burde ha undersøkt nærmere, ikke bare fra da du fikk full oversikt over skaden. Når salgsdokumentene allerede nevner et tegn på problemet, som skjevhet i dekker, kan det tale for at du burde ha undersøkt tidligere.

Mottar du et foreldelsesvarsel fra selskapet, viser saken at det er du som må sørge for å avbryte fristen, ved å gå til søksmål eller klage til Finansklagenemnda før den utløper.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en tomannsbolig fra 1973 krevde 2 644 913 kroner for knekte søyler og setningsskader.
• Nemnda mente at kravet var foreldet, og vurderte ikke om det var en mangel.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen klaget til nemnda etter at fristen var gått ut.