Støttemur, rotter og vaskerom i utleid bolig: ikke medhold (FinKN 2022-638)

Hva saken gjaldt

Boligen var en horisontaldelt tomannsbolig oppført i 1962. Den ble solgt som den er for 3 670 000 kroner og overtatt 30.4.21. Selger hadde ikke bodd i boligen selv, for den hadde vært utleid i hele selgers eiertid.

Salgsdokumentene var åpne om dette. De sa at boligen hadde behov for modernisering og oppussing, at informasjonen var begrenset fordi boligen var utleid, og at støttemuren måtte utbedres. Interessentene ble oppfordret til å gjøre grundige undersøkelser sammen med en fagkyndig. Tilstandsrapporten ga grunn og fundamenter TG 2 (middels kraftige tegn til tilstandssvekkelse) og drenering TG 3 (store eller alvorlige avvik).

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen (meldte fra om feil) på fem forhold: støttemuren bak huset, rotter i krypkjelleren, en varmepumpe som ikke virket, skade og fukt i et vaskerom og råte i en utvendig bod. En takstmann engasjert av kjøperen anslo utbedringen av støttemuren til 305 000 kroner, vaskerommet til 187 500 kroner og boden til 213 500 kroner. Rottene ble anslått til 15 875 kroner og varmepumpen til 32 491 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 754 366 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente selger måtte ha kjent til feilene, og viste til uttalelser fra en nabo og fra leietakere. Kjøperen mente også at selgers takstmann burde ha omtalt vaskerommet og boden.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente at det ikke var grunnlag for mangelsansvar. Om støttemuren og boden mente selskapet at forholdene var en del av avtalen og ikke kunne være mangler.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig og gikk for hele saken inn for den samme begrunnelsen. Fire forhold veide tyngst.

For det første støttemuren, som utgjorde den største delen av kravet. Det var tydelig opplyst før salget at den måtte utbedres. Da regnes forholdet som en del av det kjøperen avtalte, og ikke som en mangel.

For det andre selgers kunnskap. Nemnda la til grunn at selger visste at det tidligere hadde vært mus eller rotter i den utvendige boden. Men den opplysningen ville ikke ha påvirket avtalen, fordi det var gitt så omfattende risikoopplysninger om boligen og fordi bodens dårlige tilstand var synlig. For varmepumpen, vaskerommet og råten i boden fant nemnda ingen klare holdepunkter for at selger kjente til feilene. Uttalelsen fra leietakeren om lekkasje var uklar om hvilket rom den gjaldt, og nemnda behandler sakene skriftlig og egner seg dårlig til å oppklare slike uklarheter.

For det tredje egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på hva han vet om boligen). Selger hadde krysset vet ikke om skadedyr. Nemnda forstår et slikt svar som hva selger kjenner til, ikke som en garanti for boligens tilstand. Derfor ble det ikke en mangel etter § 3-8, som gjelder uriktige opplysninger.

For det fjerde vesentlighetskravet i § 3-9 andre punktum (at boligen må være dårligere enn kjøperen hadde grunn til å regne med). Boligen var 59 år gammel, hadde mest TG 2 og var opplyst å ha oppussingsbehov. Kjøperen måtte derfor regne med store utgifter og skjulte feil. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig som selges som den er med tydelige forbehold, gir kjøperen et svakt utgangspunkt. Det som er uttrykkelig opplyst i salgsdokumentene, kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel. Det gjelder også når skaden viser seg å være verre enn ventet.

Uttalelser fra naboer og leietakere kan bli avvist dersom de er uklare om hva de gjelder, og når. Hvor selger har lite kjennskap fordi boligen har vært utleid, er det vanskelig å vise at selger visste om feilene.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 754 366 kroner i prisavslag for fem forhold i en utleid tomannsbolig fra 1962.
• Støttemuren var opplyst som utbedringsbehov, og salgsdokumentene hadde mange forbehold om boligens tilstand.
• Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen fikk ikke prisavslag.