Egeninnsats og ufaglært arbeid: slik vurderer nemnda mangelen

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 112 saker der egeninnsats eller ufaglært arbeid var et tema, fra 2022 til 2026. I 2 saker fikk kjøper medhold, i 45 saker delvis medhold og i 65 saker ikke medhold. Kjøper fikk dermed helt eller delvis medhold i 42 prosent. I 7 saker var nemnda delt (dissens, det vil si at et medlem stemte annerledes enn flertallet).

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp der selger har pusset opp selv. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det han krevde. Median krav var 294 359 kroner. Antall saker per år var 2022: 32 saker; 2023: 19 saker; 2024: 22 saker; 2025: 28 saker; 2026: 11 saker (så langt for 2026).

Hver avgjørelse sier selv hvilken versjon av avhendingslova tvisten reguleres av. FinKN 2024-19 sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22, mens FinKN 2024-505 sier at den reguleres av avhendingslova etter lovendringen. Sjekk derfor alltid hva den enkelte avgjørelse selv oppgir.

Når kjøper fikk medhold

Felles for sakene der kjøper fikk noe, er at opplysningene om egeninnsatsen var for vage eller ga et feil bilde av hva selger hadde gjort.

FinKN 2022-864, leilighet fra 1981. Selger opplyste at oppgraderingene for det meste var gjort på dugnad, men krysset av for at arbeid på el-anlegget kun var gjort av faglært. Etter overtakelsen fant kjøper feil og ufagmessigheter ved el-anlegget fra selgers eiertid, blant annet manglende jording. Kjøper krevde prisavslag (en nedsettelse av kjøpesummen) på 101 875 kroner. Nemnda mente kjøper ikke hadde grunn til å regne med sikkerhetsmangler av dette slaget, og at opplysningene var mangelfulle og uriktige. Kjøper fikk medhold, og prisavslaget ble satt til 75 000 kroner.

FinKN 2022-634, leilighet fra 1954. Badet var opplyst som rehabilitert i 2012, og i egenerklæringen hadde selger krysset av for at arbeidet kun var gjort av ufaglærte. Etter en lekkasje fant kjøper ufagmessig rørarbeid og at badet manglet membran (tettesjiktet under fliser). Kjøper krevde 293 126 kroner, som ville gitt et helt nytt bad. Nemnda fant at selger ikke hadde opplyst tilstrekkelig om at også rør og tettesjikt var gjort som egeninnsats. Det ble lagt vekt på at salgsoppgaven bare sa «rehabilitert i 2012», og at membran og rør er sentrale deler når et bad bygges om. Kjøper fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt til 150 000 kroner.

FinKN 2024-19, enebolig fra 1936. Selger opplyste at det var gjort både faglært og ufaglært arbeid på el-anlegget, men sa ikke hva som var gjort av hvem. En el-kontroll fant 38 avvik og konkluderte med at anlegget bar preg av amatørmessig arbeid. Kjøper krevde 300 000 kroner. Nemnda fant at omfanget av det ufaglærte arbeidet ikke var tilstrekkelig opplyst. Kjøper fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt til 150 000 kroner etter fradrag for standardheving og forlenget levetid.

Når kjøper tapte

I 65 av 112 saker fikk kjøper ikke medhold. To saker viser hvorfor.

FinKN 2022-248, enebolig fra 1956. Badet var renovert omtrent i 2005, og salgsdokumentene sa at el og rør var gjort av fagfolk og at resten var egeninnsats med bistand av fagkyndig. Badet var gitt TG 2 (tilstandsgrad 2, middels kraftige symptomer på svekkelse), og rapporten sa at våtrom normalt har en levetid på 15 til 25 år. Etter overtakelsen lakk det fra badet, og kjøper krevde 363 750 kroner. Nemnda mente selger ikke hadde underkommunisert egenarbeidene, og at kjøper hadde en oppfordring til å spørre hva «bistand av fagkyndig» innebar. Egenarbeid på våtrom betyr at kjøper må være forberedt på avvik. Selskapet fikk medhold.

FinKN 2022-385, andelsleilighet fra 1967. Selger opplyste at han var elektrikerlærling og at han sammen med vennetjeneste fra en faglært elektriker hadde gjort nærmere angitte el-arbeider. Da leiligheten ble solgt videre, fant el-tilsynet feil, blant annet manglende dokumentasjon. Kjøper krevde 150 000 kroner. Nemnda mente kjøper ikke kunne forvente dokumentasjon når arbeidene var opplyst som egeninnsats og vennetjeneste, og at det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til feilene utover det som var opplyst. Selskapet fikk medhold.

Hva som avgjør

• Hvor konkret opplysningen var. «Egeninnsats» alene er ikke nok når arbeidet gjelder deler med høy risiko, som rør og tettesjikt i bad eller el-anlegg. Uklare avkryssinger går ofte utover selger.
• Hva kjøper kunne forvente. Er egeninnsatsen tydelig opplyst, må kjøper regne med avvik og forventes å spørre videre. Tilstandsgrad og risikoopplysninger i tilstandsrapporten teller med.
• Selgers kunnskap. Nemndas behandling er skriftlig, og det må ligge klare holdepunkter i dokumentene for at selger kjente til feilene.
• Hvor alvorlig feilen er. Sikkerhetsfeil, som manglende jording og brannfare, veier tungt.
• Utmåling. Prisavslaget settes ofte lavere enn kravet, fordi kjøper får nytt og bedre anlegg enn det som var opplyst.

Kort oppsummert

• Nemnda har behandlet 112 saker om egeninnsats og ufaglært arbeid, og kjøper fikk helt eller delvis medhold i 42 prosent.
• Kjøper får oftest noe når opplysningene var for vage eller feilaktige om hva selger selv hadde gjort, særlig på bad og el-anlegg.
• Kjøper taper oftest når egeninnsatsen ble opplyst tydelig, og risikoen dermed var kjent.
• Prisavslaget blir ofte lavere enn kravet.