Hytte med skjeve gulv og lekkasjehistorikk: kjøper tapte (FinKN 2022-384)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 2001, solgt «som den er» for 830 000 kroner. Tilstandsrapporten var tydelig på at hytta trengte utbedringer. Den nevnte store skjevheter på grunn av dårlig fundamentering, dragere med for lange spenn, hull i gulv på badet, knirk i parkettgulvet og hull i platene under hytta. Badet, etasjeskillet og flere andre deler hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). I salgsoppgaven sto det at hytta hadde et forbrenningstoalett av et bestemt merke.

Kjøper var på visning i oktober 2020, tok med en byggmester på befaring og la inn et bud som ble avslått. Våren 2021 tok megleren kontakt igjen, og kjøpet ble gjort. Etter overtakelsen fant kjøper blant annet fuktflekker og mulige råteskader under gulvet, og en nabo fortalte om en kraftig vannlekkasje noen år tidligere. Kjøper mente også at toalettet var byttet mellom visning og overtakelse, og at panelet bak var skiftet på en ufagmessig måte. I tillegg oppdaget kjøper hull i gulv i boden og på badet, åpninger i undergulvet ved pipen, hull i plast under kjøkkenbenken og museekskrementer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 102 069 kroner, som var 12,3 % av kjøpesummen, pluss forsinkelsesrente. Kjøper mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om tidligere lekkasjer og om at utbedringer var gjort ved egeninnsats, og at hytta var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, bestred alt. Det mente at toalettet ikke var byttet etter visningen, at selger var i god tro om at lekkasjene var utbedret, og at kjøper hadde fått nok risikoopplysninger.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Kjøper fikk altså ikke medhold på noen av punktene. Nemnda gikk gjennom dem slik.

Toalettet var etter salgsdokumentene et annet merke enn det som ble opplyst. Det var en uriktig opplysning, men nemnda mente at den ikke kunne ha påvirket kjøpsavtalen, siden det ikke var vist noen kvalitetsforskjell. Det var heller ikke sannsynliggjort at toalettet var skiftet etter visningen.

Om lekkasjen i 2007 mente nemnda at selger burde ha svart annerledes i egenerklæringen. Men opplysningen ville ikke virket inn på avtalen. Rørbruddet var utbedret av rørlegger nesten 14 år før salget, og selger hadde selv skiftet parkett etter skaden. Salgsdokumentene hadde allerede gitt omfattende risikoopplysninger om gulvet: knirk, dårlig montert parkett og store skjevheter. Kjøper måtte derfor regne med større utbedringer. Kostnadene som kunne knyttes til lekkasjen, var lave. De største postene, ekstra dragere og avretting, kom av dårlig fundament og var omtalt ved salget.

Takarbeidet var gjort av en tømrer og en faglært sveiser, og det var ikke funnet noen mangler. Om hullene på badet og under kjøkkenbenken var det ikke vist at selger kjente til dem eller hva de betydde.

Til slutt mente nemnda at hytta ikke var i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne vente. Når de kostnadene som var påregnelige, tas bort, var beløpet lite.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye risikoopplysningene i tilstandsrapporten betyr. Når rapporten sier at det må påregnes reparasjoner, gir det kjøper lite å stå på for feil av samme type. Selv et feil svar i egenerklæringen gir ikke krav hvis opplysningen ikke ville ha påvirket kjøpet.

Den viser også at kjøper må dokumentere både hva en feil koster og at selger kjente til den. Mange små poster i én sak er ikke det samme som en vesentlig mangel.

Kort oppsummert

• Kjøper av en hytte fra 2001 krevde 102 069 kroner for flere små og store forhold, blant annet gulv, hull og et byttet toalett.
• Nemnda mente at det var gitt tydelige risikoopplysninger, at toalettfeilen ikke påvirket kjøpet, og at ingen mangel var vist.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke medhold i kravet.