Mange påståtte feil i enebolig fra 1983: ikke medhold (FinKN 2024-456)

Hva saken gjaldt

Eneboligen ble oppført i 1983 og solgt som den er for 4,4 millioner kroner. Kontrakten er datert 5.8.20, og kjøperen overtok 1.9.20. Salgsprospektet kalte boligen svært tiltalende og godt vedlikeholdt, og nevnte muligheten for utleieinntekter. Det var laget en tilstandsrapport, og selger hadde eid boligen siden 1984.

Etter overtakelsen fant kjøperen en rekke forhold som ble reklamert over (meldt som mangler). De gjaldt blant annet et kjølerom med fuktskader, en tett kjøkkenvask, el-anlegget i utleiedelen, varme i baderomsgulv, etasjeskiller, røropplegg, varmeanlegg, et bad i underetasjen, peis og pipe, og synkehull i den asfalterte gårdsplassen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger og gitt uriktige opplysninger, blant annet om at arbeid var utført av fagfolk. Kjøperen mente også at samlet omfang utgjorde en vesentlig mangel. Kravet var prisavslag for utbedringskostnadene, med forsinkelsesrente. De samlede kostnadene ble anført til 980 895 kroner inkludert mva. Størsteparten gjaldt gårdsplassen, som ble beregnet til 699 375 kroner.

Selskapet aksepterte ansvar for kjølerommet etter sekretariatets vurdering (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Resten avviste selskapet. Det pekte på at flere forhold var synlige ved salget, at det var reklamert for sent på enkelte punkter, og at boligens alder gjorde utbedringsbehov påregnelig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom forholdene ett for ett. Kjølerommet ble ikke behandlet, siden selskapet hadde akseptert det. For resten pekte fire ting seg ut.

Ufaglært arbeid. Kjøperen mente at røropplegg og el-anlegg var utført av ufaglærte. Selger oppga hvilke firmaer som hadde gjort arbeidet, og la frem noen fakturaer. Nemnda mente kjøperen ikke hadde sannsynliggjort at arbeidene var ufaglærte. Røropplegget stemte med tilstandsrapporten. Nemnda tok ikke stilling til om selger hadde levert en perm med dokumentasjon.

Kjøkkenvask og gårdsplass. Kjøperen hadde ikke lagt frem dokumentasjon på at vasken var tett. Om gårdsplassen la nemnda til grunn at tilstanden i stor grad var synlig for kjøperen, både på bilder og på visning, og kjøperen erkjente at asfalten hadde svanker. Da kan kjøperen ikke gjøre gjeldende at selger burde opplyst mer.

Reklamasjon. Kjøperen skal melde fra innen rimelig tid (§ 4-19). Nemnda fant at det var reklamert for sent over peis og pipe.

Vesentlig mangel. Bortsett fra bad i underetasjen, som oppfylte kravene fra byggetiden, utgjorde kostnadene 6,5 prosent av kjøpesummen. Boligen var 37 år, og kjøperen måtte regne med utidsmessigheter og vedlikeholdsbehov. Etasjeskiller og innvendige overflater var vurdert til TG 2. Nemnda fant ikke at avvikene var åpenbare nok til å være en vesentlig mangel (§ 3-9). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lang liste med feil ikke gir krav bare fordi listen er lang. Hvert forhold må kunne dokumenteres for seg. Nemnda vil se om selger har gitt uriktige opplysninger, og om kjøperen kunne sett forholdet selv.

Ved en eldre bolig som er solgt som den er, er nemndas utgangspunkt at kjøperen regner med noe slitasje og vedlikehold. Det som er synlig ved visning eller på bildene, er vanskelig å få dekket senere.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1983 med mange påståtte feil, den dyreste knyttet til gårdsplassen.
• Nemnda fant ikke dokumentert ufaglært arbeid, forhold som var synlige ved salget, for sen reklamasjon på peis og pipe, og for lave kostnader til en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold.