Fliser falt ned fra peisvegg i oppgradert enebolig: ikke medhold (FinKN 2024-96)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1977, solgt som den er for 3,96 millioner kroner. Salgsoppgaven fremhevet at den var vesentlig oppgradert i 2019 og 2021, og at standarden var høy. Tilstandsrapporten sa at boligen innvendig var vesentlig oppgradert og i god stand. Salgsoppgaven opplyste også at de fleste overflater som gulv, vegger og himling var oppgradert av eier.

I egenerklæringen (selgers skjema om det han vet om boligen) svarte selger ja på om ufaglærte hadde gjort arbeid som normalt bør gjøres av fagfolk. Han skrev at all rehabilitering var utført med egen innsats og rådført av fagpersonell.

Omtrent ti måneder etter overtakelsen sluttet omtrent halvparten av steinflisene rundt peisen å sitte fast, og de havnet på gulvet. Det ga flere større merker og hull i gulvet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 126 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med rente. Beløpet var anslaget fra en entreprenør, og det inkluderte nytt gulv og utbedring av den skadde delen av murveggen. Kjøperen mente at avviket var vesentlig etter § 3-9 andre punktum. Boligen var markedsført som oppgradert, og opplysningen om at fagfolk var rådført, ga en forventning om at arbeidet var faglig riktig.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at kjøperen var varslet om egeninnsats, og at det var et klart signal om at arbeidet ikke nødvendigvis var fagmessig utført. Det pekte også på at årsaken til at flisene løsnet, ikke var dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og fant ingen vesentlig mangel. Tre forhold veide tyngst.

For det første kostnaden. Nemnda lot det stå åpent om hele beløpet kunne kreves, men mente at det uansett var lavt for en vesentlig mangel. Det avgjorde likevel ikke alene, for regelen krever en samlet vurdering av hva kjøperen kunne regne med.

For det andre egeninnsatsen. Positive ord som oppgradert og høy standard ga kjøperen høye forventninger. Men egenerklæringen sa at all rehabilitering var gjort av selger selv, og da måtte kjøperen regne med at det alt vesentligste var utført av ufaglærte. Etter fast nemndspraksis aksepterer kjøperen da risikoen for feil og ufagmessige løsninger. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) la til at en slik opplysning ikke er en generell risikoplassering for enhver feil, men her var risikoen tydelig nok. Den samme egeninnsatsen kunne også forklare hvorfor flisene løsnet, siden ingen hadde dokumentert den egentlige årsaken.

For det tredje kravet om utvilsomt misforhold. Etter lovens forarbeider må misforholdet mellom boligens stand og det kjøperen kunne regne med, være utvilsomt. Det er de åpenbare avvikene regelen skal beskytte mot. Nemnda fant ikke et slikt åpenbart avvik.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at markedsføring som oppgradert og høy standard ikke alene gir trygghet, når egenerklæringen samtidig sier at arbeidet er gjort ved egeninnsats. Leseren bør se på salgsoppgave, tilstandsrapport og egenerklæring under ett. Skriver selger at ufaglærte har utført arbeidet, bærer kjøperen en større del av risikoen.

En skade som skyldes egeninnsats er heller ikke nok til å få prisavslag. Kjøperen må vise at forskjellen mellom det som var opplyst og det som ble levert, er stor og åpenbar. Den som krever avslag, må også kunne dokumentere hva som er årsaken til skaden.

Kort oppsummert

• Omtrent halvparten av flisene på peisveggen falt ned i en enebolig fra 1977, og kjøperen krevde 126 500 kroner i prisavslag.
• Egenerklæringen sa at all rehabilitering var gjort ved egeninnsats, og det ga kjøperen risikoen for feil.
• Nemnda fant ikke et utvilsomt misforhold og ga selskapet medhold enstemmig.