Ufaglært arbeid på el-anlegget i leilighet fra 1981: medhold (FinKN 2022-864)

Hva saken gjaldt

Boligen var en femroms leilighet i et borettslag, bygget i 1981 og solgt for 4,25 millioner kroner. Kjøperen overtok 1. juli 2021. Salgsprospektet beskrev leiligheten som betydelig oppusset, og blant oppgraderingene sto downlights i himlingen. Tilstandsrapporten vurderte ikke el-anlegget, fordi det krever særskilt kompetanse.

I egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) svarte selgeren at det var utført arbeid på el-anlegget, men bare av faglærte. Selgeren svarte nei på spørsmålet om ufaglærte hadde gjort arbeid som vanligvis bør gjøres av fagfolk. I en tilleggskommentar het det at det meste av oppgraderingene inne i leiligheten var gjort på dugnad og egeninnsats, utenom det som sto i egenerklæringen.

Kjøperen skulle sette inn en stikkontakt på balkongen og oppdaget da at ingen av stikkontaktene i stuen var jordet, selv om de var av jordet type. En elektriker mente at dette måtte være gjort av ufaglærte, og at det ga falsk trygghet uten beskyttelse mot berøring ved feil.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 101 875 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kravet bygde på to pristilbud. Det ene var fra en elektriker, med blant annet omtrekking av 47 punkter. Det andre gjaldt bygningsarbeidene som måtte til for å utbedre anlegget. Kjøperen mente at selger hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger om el-anlegget.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det pekte på at det var opplyst at det meste var gjort på dugnad, og at kjøperen måtte forstå at stikkontaktene var byttet av selgerne selv. Selskapet mente også at opplysningene ikke hadde hatt betydning for kjøpet. Det hadde ingen forklaring fra selger som kunne støtte seg til, utover at selger ikke kjente til avvikene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets begrunnelse (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting var sentrale.

Egenerklæringen var misvisende. Selger hadde krysset av for at arbeid på el-anlegget var gjort «kun av faglært». Å sette inn downlights og stikkontakter regnes som el-arbeid. Tilleggskommentaren om dugnad kunne ikke gjøre opp for det, siden den ikke sa at egeninnsatsen også gjaldt el-anlegget. Selgeren skal heller si for mye enn for lite. Det var derfor gitt manglende og uriktige opplysninger (avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8).

Opplysningene hadde betydning for avtalen. Kjøperen kunne forvente at arbeidet siden 2009 var gjort av faglærte, og hadde ikke grunn til å vente sikkerhetsmangler med utbedringskostnader i overkant av 100 000 kroner.

Beløpet ble fastsatt etter et skjønn. Verken nemnda eller sekretariatet har sakkyndig kompetanse, og selskapet hadde ikke lagt frem noe som gjorde det forsvarlig å se bort fra tilbudene. Det ble likevel gjort fradrag, fordi kjøperen får et delvis nytt anlegg med lengre levetid. Prisavslaget ble satt til 75 000 kroner, pluss forsinkelsesrenter fra 9. april 2022. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er selve avkryssingen i egenerklæringen som teller. En generell kommentar om at mye er gjort på egen hånd, erstatter ikke et tydelig svar på spørsmålet om el-arbeid. Uklare opplysninger regnes som mangelfulle.

Saken viser også at kjøperen sjelden får hele kravet. Når utbedringen gir et nyere anlegg, kan nemnda trekke fra for det, og en sum uten sakkyndig dokumentasjon fra motparten blir stående som utgangspunkt.

Kort oppsummert

• Stikkontaktene i en leilighet fra 1981 manglet jording. Selger hadde svart at el-arbeid bare var gjort av faglærte.
• Nemnda mente egenerklæringen var misvisende og at det påvirket kjøpet.
• Kjøperen fikk medhold. Prisavslaget ble fastsatt til 75 000 kroner, mot et krav på 101 875 kroner.