Ufaglært arbeid på el-anlegg, enebolig fra 1961: delvis medhold (FinKN 2022-607)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig, opprinnelig oppført i 1961 og ombygd og utvidet i 2006. Den ble solgt «som den er» for 4,79 millioner kroner, med kjøpekontrakt 9.9.20 og overtakelse 6.11.20. Salgsoppgaven beskrev boligen som betydelig oppgradert. Det fantes ingen tilstandsrapport. Verditaksten sa at el-anlegget ikke var vurdert, og anbefalte gjennomgang av en elektriker.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) avkreftet selger at han kjente til feil ved anlegget. Han oppga at et elektrikerfirma hadde gjort arbeid i årene 2005 til 2015. Han svarte ja på spørsmål om arbeid utført som egeninnsats eller vennetjeneste, og skrev at et nytt sikringsskap var utført av et familiemedlem som var autorisert elektriker. Han hadde også krysset av for at det fantes samsvarserklæring for hele anlegget.

I september 2021 fant el-tilsynet flere feil og avvik. Et elektrikerfirma kontrollerte anlegget i oktober og november og fant enda flere. Blant dem var svidde ledere, en defekt og løs hovedsikring, spenningsførende deler i sikringsskapet og en hovedkabel som ikke var festet eller beskyttet. Firmaet mente feilene måtte utbedres umiddelbart for at anlegget skulle være trygt. Arbeidet startet 5.11.21 og kostet 88 961 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) eller erstatning for utbedringskostnadene på 88 961 kroner. I tillegg krevde hun 56 906 kroner til juridiske kostnader og forsinkelsesrenter. Hun mente selger hadde gitt uriktige og mangelfulle opplysninger om hvem som hadde utført arbeidet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det mente selger ikke kjente til feilene. Det viste også til at selger hadde rett til å rette feilen selv (utbedringsrett), og at kjøperen hadde tatt fra ham den muligheten ved å utbedre først. Kjøperen sendte skriftlig reklamasjon 11.11.21, da arbeidet nesten var ferdig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre forhold var avgjørende.

For det første var opplysningene om arbeidet uriktige og mangelfulle (avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8). Svarene i skjemaet ga inntrykk av at faglærte hadde gjort arbeidet, eventuelt som vennetjeneste. Feilene var så alvorlige at de fremsto klart ufagmessige. Da går tvilen ut over selger, som er nærmest til å vite hvem som har utført arbeidet. En etterkontroll fra 2005 kunne ikke vise at arbeidet i selgers eiertid var gjort av faglærte, siden det hadde vært omfattende arbeid siden da. Nemnda la også til grunn at riktige opplysninger ville ha påvirket kjøpet, fordi ufaglært el-arbeid er en risiko for de fleste kjøpere.

For det andre var ikke selgers utbedringsrett krenket (§ 4-10). Retten faller bort når det ville være en urimelig ulempe for kjøperen å vente. Elektrikeren hadde sagt at feilene måtte rettes umiddelbart, og feilene kunne true liv og helse. Det var kjøperens egen bolig, ikke en fritidsbolig.

For det tredje ble beløpet redusert. Nemnda gjorde et fradrag for standardheving og forlenget levetid, fordi opplysningene om anleggets alder tilsa at deler av det snart måtte fornyes. Prisavslaget ble satt til 75 000 kroner. De juridiske kostnadene på 56 906 kroner ble tilkjent fullt ut, under noe tvil fordi nemnda mente beløpet var høyt. Renter ble også tatt til følge. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står i egenerklæringen, betyr noe. Skriver selger at arbeid er gjort av en elektriker eller som vennetjeneste, kan kjøperen legge til grunn at det er gjort av faglærte. Skal risikoen for ufaglært arbeid flyttes til kjøperen, må skjemaet være mye tydeligere om omfanget.

Saken viser også at kjøperen ikke alltid må vente på selgers retting. Er feilene farlige og krever umiddelbar utbedring, kan kjøperen gjøre det selv og likevel få prisavslag. Dokumentasjon fra elektrikeren av hvorfor det hastet, var viktig. Til slutt viser saken at kravet kan bli redusert når kjøperen får et nyere anlegg enn det hun kjøpte.

Kort oppsummert

• Alvorlige feil på el-anlegget i en enebolig fra 1961 viste seg etter overtakelsen, og kjøperen krevde 88 961 kroner.
• Nemnda mente selger hadde gitt uriktige opplysninger om hvem som hadde utført arbeidet, og at utbedringsretten ikke var krenket fordi feilene måtte rettes straks.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 75 000 kroner og 56 906 kroner i erstatning for juridiske kostnader.