Lekkasje i tilbygg og garasje over nabogrensen: delvis medhold (FinKN 2026-493)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1962 i Finnmark, solgt for 3,325 millioner kroner ved kontrakt i desember 2021. Salgsoppgaven opplyste om mange tilbygg og om flere forhold uten godkjenning. Garasjen sto delvis på naboens tomt, og det fantes en avtale med naboen. Et kjøkkentilbygg fra 2020 var ikke søkt om eller meldt til kommunen.

Selgeren skrev i egenerklæringen at arbeid på tak var gjort av ufaglærte, og at taket over hele huset var skiftet i 2020. Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 1 (ingen avvik) og takkonstruksjonen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Selger svarte nei på om han kjente til manglende ferdigattest.

I oktober 2023 reklamerte kjøper på lekkasje i kjøkkentilbygget og på at garasjen manglet godkjenning fra kommunen. Skaderapporten fra kjøpers eget forsikringsselskap viste at tilbygget var bygget med for lite fall på taket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 524 699 kroner, 4 000 kroner i egenandel for juridisk bistand og forsinkelsesrente. Det største beløpet gjaldt et tilbud på 506 851 kroner for å legge om hele taket.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at forholdene var påregnelige. Det hadde godtatt utsatt foreldelse (at fristen for å gå til sak settes på vent) for garasjen og taket over tilbygget, men ikke for resten av taket. Selskapet mente også at kjøper, som selv er tømrer med erfaring fra byggebransjen, måtte forstå mer enn andre kjøpere.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper delvis medhold. Tre forhold var avgjørende.

For det første var det en vesentlig mangel (avhendingslova § 3-9 andre punktum). Nemnda kalte saken et grensetilfelle og var i noe tvil. Salgsoppgaven sa ikke at selve tilbygget fra 2020 var bygget av ufaglærte, og med TG 1 på taktekkingen kunne kjøper ha høye forventninger. Garasjen var opplyst avklart med naboen, men ikke at den manglet godkjenning fra kommunen.

For det andre var resten av taket utenfor. Avtalen om utsatt foreldelse gjaldt bare garasjen og taket over tilbygget, og krav om hovedtaket var derfor foreldet. Var det et nytt forhold, hadde kjøper reklamert for sent. Kjøper visste at selger hadde lagt hele taket selv i 2020 og hadde grunn til å undersøke.

For det tredje beløpet. Garasjen ble regnet til 4 573 kroner, som er kostnaden ved å søke dispensasjon. For taket mente nemnda at kjøper ikke hadde vist at utbedringen kostet mer enn det som lå i totalsummen. Prisavslaget ble satt til 140 000 kroner. Kjøper fikk også erstatning for egenandelen på 4 000 kroner, forutsatt at den er dokumentert.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om egeninnsats ikke dekker alt. Hvis salgsoppgaven bare sier at taket er skiftet av ufaglærte, kan kjøper likevel forvente at et helt tilbygg er bygget forsvarlig, særlig når takstmannen gir TG 1.

Den viser også hvor viktig en avtale om utsatt foreldelse er. Den gjelder bare det som er nevnt i avtalen. Krav om andre deler av boligen kan gå tapt, selv om skaden henger sammen med den som er dekket.

Kort oppsummert

• Lekkasje i tilbygg fra 2020, og en garasje uten godkjenning som sto delvis på naboens tomt.
• Nemnda fant en vesentlig mangel, men kravet om hele taket var foreldet eller reklamert for sent.
• Kjøper fikk delvis medhold og 144 000 kroner i prisavslag og erstatning. Enstemmig.