Ufaglært ventilasjonsarbeid i enebolig fra 2013: delvis medhold (FinKN 2025-403)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor enebolig fra 2013, solgt «som den er» for 5,8 millioner kroner med kjøpekontrakt i juni 2020. Verditaksten sa at boligen fremsto med et positivt inntrykk. I selgers egenerklæring (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) sto det at vannrør inn til vaskerommet hadde frosset to ganger, og at det var gjort tiltak mot kondens rundt pipen. På spørsmålet om arbeid på ventilasjon og andre installasjoner hadde selger krysset av for at kun faglærte hadde gjort arbeid.

I februar 2024 oppdaget kjøper at ventilasjonsrøret i veggen mellom bad og vaskerom manglet isolasjon. En takstmann fant deretter flere forhold: kondens og fukt fra ventilasjonsrøret, dårlig trekk i ovnen, en løsning for lufting av kloakk og for tett isolasjon mot undertaket på loftet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 672 183 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøper hadde reklamert for sent (reklamasjon er skriftlig melding til den som er ansvarlig om at det er feil ved boligen), at kravet var foreldet og at kjøper kjente til at vannrør frøs. Selskapet mente også at feilene ikke var store nok til å være en vesentlig mangel, og viste til en rapport som anslo utbedring av frost og kondens til 33 683 kroner.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Kjøper klaget til nemnda og la frem dokumentasjon på at selger selv hadde montert ventilasjonsanlegget.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i to.

For det første ventilasjonen. Selger er faglært tømrer og hadde selv montert anlegget. Det sto ikke i salgsdokumentene, og egenerklæringen ga tvert imot inntrykk av at faglærte hadde utført slikt arbeid. Kjøper hadde grunn til å regne med å få vite om ufaglært arbeid. Opplysningene var dermed ufullstendige, og det var en mangel.

For det andre de øvrige forholdene: ovnen, kloakklufting og loft. Her fant nemnda ingen mangel. Fagfolkene på de to sidene var uenige, og kjøper må sannsynliggjøre både at det er en feil og hva den koster. De store kostnadspostene gjaldt skader som ikke var dokumentert. Prøver av mistenkt sopp viste heller ingen soppvekst.

Nemnda mente heller ikke at boligen hadde en vesentlig mangel (en mangel som er stor nok til å gi krav selv når selger ikke har gjort noe galt). Kostnadene for ventilasjonsforholdet var begrensede, og det var opplyst at rørene hadde frosset.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 20 000 kroner. Nemnda tok utgangspunkt i selskapets rapport og la vekt på at samme arbeid også løser problemet med frosne rør, som kjøper var kjent med. Forsinkelsesrenter ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke bare er selve feilen som teller, men også hvem som har utført arbeidet. Har selger gjort jobben selv uten å si det, kan det være ufullstendige opplysninger. Samtidig ble prisavslaget lite fordi kostnadene ved ventilasjonsforholdet var begrensede.

Når en klage består av mange forhold, vurderes hvert for seg. Fagfolk som er uenige gir kjøper en tung bevisbyrde. Kostnader til følgeskader som ikke er påvist, blir ikke tatt med.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 672 183 kroner for ventilasjon, kondens og flere andre forhold i en enebolig fra 2013.
• Nemnda mente selger ga ufullstendige opplysninger fordi han selv hadde montert ventilasjonen uten å si det.
• Utfallet ble delvis medhold med et prisavslag på 20 000 kroner. Resten av kravet førte ikke frem.