Vinterhage bygget i egeninnsats og skjult fukt: delvis medhold (FinKN 2022-823)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1995 med en vinterhage som var bygget til i 2007. Den ble solgt som den er for 6,5 millioner kroner, og kjøperen overtok 28.6.20. Det var 490 000 kroner lavere enn prisantydningen.

Tilstandsrapporten omtalte fukt i noen vinduskarmer i vinterhagen og ga disse vinduene TG 2 (tilstandsgrad 2, som betyr slitasje eller avvik). Ellers hadde boligen stort sett TG 1. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) svarte selger ja på spørsmålet om ufaglærte hadde gjort arbeid som vanligvis gjøres av fagfolk, og skrev egeninnsats under oppføring av bolig. Selger svarte nei på spørsmål om utbygging, om arbeid på tak og terrasse og om råte.

Omtrent ett år etter overtakelsen kjente kjøperen en kraftig lukt i vinterhagen. Gulvet ble revet opp, og det viste seg at vann hadde trukket inn under gulvet og gitt mugg og råte. Årsaken var ifølge en takstmann feil utførelse av betongdekket og veggen, slik at regn- og smeltevann kom inn. En nabo forklarte at selger selv hadde bygget vinterhagen i 2007.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 314 063 kroner, som dekket utbedring og takst. Utbedringen tilsvarte 4,7 prosent av kjøpesummen. Kjøperen mente at selger skulle ha sagt at også vinterhagen var bygget i egeninnsats.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikringen som dekker kjøperens krav mot selger), mente at kjøperen hadde reklamert for sent fordi kjøperen hadde merket lukt tidlig. Det mente også at selger hadde opplyst om egeninnsats, at fuktproblemet var opplyst, og at opplysningene uansett ikke hadde påvirket kjøpet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda var enig, men mente at vurderingen var krevende. Fire forhold veide tyngst.

For det første var ikke reklamasjonen for sen. Lukten kunne skyldes røyk i boligen, og kjøperen reklamerte i august 2021, kort tid etter at årsaken viste seg. Røyklukt trenger ikke være et tegn på fukt.

For det andre var opplysningen om egeninnsats uklar. Ordene under oppføring av bolig kunne forstås som at bare selve boligen var bygget slik. Vinterhagen kom tolv år senere. En slik uklarhet må gå ut over selger. Selger kunne enkelt ha skrevet tydeligere.

For det tredje mente nemnda at selskapet ikke hadde vist at opplysningssvikten var uten betydning for kjøpet. Selv om kjøperen ikke hadde spurt nærmere, og fukt i vinduene var opplyst, var prisen lavere enn prisantydningen. Det tyder på at kjøperen vurderte hva boligen var verdt.

For det fjerde ble prisavslaget satt lavere enn utbedringskostnaden. Sekretariatet mente at hele utbedringen, med sokkel og støpt gulv, var nødvendig, siden den opprinnelige løsningen var vanskelig å få tett. Det gjorde likevel et fradrag for vinterhagens alder og for at det var opplyst om fukt i vinduene. Nemnda mente at fradraget var noe for høyt, og satte prisavslaget til 200 000 kroner, inkludert takst. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selger må gjøre det tydelig hvilke deler av boligen som er bygget eller endret av ufaglærte. Et tilbygg fra et senere år er ikke dekket av en generell opplysning om egeninnsats.

Den viser også at en uklar formulering i egenerklæringen går ut over selger, og at lukt alene ikke alltid gjør at reklamasjonsfristen begynner å løpe.

Selv med rett til prisavslag kan du regne med fradrag for alder og for risikoen som var opplyst.

Kort oppsummert

• Fukt og råte i en vinterhage bygget i egeninnsats, oppdaget omtrent ett år etter overtakelsen.
• Nemnda mente at opplysningen om egeninnsats var uklar og at reklamasjonen var i tide.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 200 000 kroner i prisavslag, ikke de 314 063 kronene som ble krevd.