Lekkasje, el-anlegg og garasje i enebolig fra 1955: ikke medhold (FinKN 2025-94)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1955 og solgt som den er for 3,89 millioner kroner i november 2021. Salgsprospektet og tilstandsrapporten fortalte at det var gjort mye oppussing, blant annet at selger hadde bygget ny garasje og terrasse i 2021 selv. Rapporten fortalte også at el-anlegget var gått gjennom og oppgradert i 2021. Takkonstruksjonen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og tilstandsrapporten sa at el-anlegget ikke fikk noen tilstandsgrad.

I egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til) skrev selger at en kontroll i 2020 hadde funnet store feil på el-anlegget, at feilene var rettet av faglærte i 2021, og at hele anlegget var godkjent. Selger opplyste også at garasjen var bygget av eieren, som ikke er faglært, men at el-anlegget i garasjen var utført av faglærte, og at garasjen manglet ferdigattest (kommunens sluttbevis).

Høsten 2022 oppdaget kjøper at klær og møbler i gangen ble våte og at det rant vann langs veggene. Senere løsnet garasjeporten og falt ned. Kjøper fikk også en rapport som sa at store deler av el-anlegget var ufagmessig utført.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 272 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. Kjøper mente at selger og takstmann hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger, at skaden i gangen var synlig ved visning, og at opplysningen om godkjent el-anlegg ikke stemte. Kjøper mente også at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger ikke kjente til feilene, at kostnaden for den billigste forsvarlige utbedringen var 120 192 kroner og ikke oppfylte lovens krav til vesentlighet, og at kjøper måtte forvente vedlikehold i et gammelt hus. Kjøpers tilbud gikk opp til 262 956 kroner.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

For det første fant nemnda ikke mangel etter regelen om vesentlig dårligere stand (§ 3-9 andre punktum). Fagfolk var uenige om hva el-anlegget krevde, og det var ikke dokumentert at alle tiltakene i det dyreste tilbudet var nødvendige. Nemnda la særlig vekt på at det flere steder i salgsdokumentene sto at selger selv hadde bygget garasjen, og at selger uttrykkelig hadde skrevet at han ikke var faglært til det.

For det andre fant nemnda heller ikke opplysningssvikt om garasjen eller lekkasjen over inngangspartiet.

For det tredje var nemnda i tvil om opplysningene om el-anlegget. Selger hadde skrevet at hele anlegget var godkjent av fagfolk, mens en senere rapport kalte det tydelig ufagmessig. Nemnda pekte likevel på at egenerklæringen er selgers egen oppfatning av forholdene. Selger hadde ingen grunn til å forstå at arbeidene var dårlige. Da er ikke en opplysning uriktig i lovens forstand, selv om utbedringen viste seg mislykket. Hadde tilsikringene stått i salgsoppgaven, kunne det vært annerledes.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning i egenerklæringen om at noe er utbedret ikke er en garanti for at utbedringen var vellykket. Selger hefter ikke uten videre for feil hos fagfolk som selger ikke kunne forutse. Ligger samme opplysning i salgsoppgaven, kan vurderingen bli en annen. Når selger åpent har opplyst at garasjen er bygget uten faglært hjelp, kan kjøper heller ikke regne med at den holder samme standard som et profesjonelt bygg.

Kort oppsummert

• Lekkasje over inngangspartiet, skjev garasjeport og feil på el-anlegget i en enebolig fra 1955, med krav på 272 500 kroner.
• Selger hadde opplyst at garasjen var bygget uten faglært hjelp, og egenerklæringen regnes som selgers egen oppfatning.
• Nemnda var i tvil om el-anlegget, men fant ingen mangel, og kjøper fikk ikke medhold.