El-feil etter egeninnsats i leilighet: kjøper fikk ikke medhold (FinKN 2022-385)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet fra 1967, solgt «som den er» for 2,7 millioner kroner, pluss andel fellesgjeld på 631 210 kroner. Selger var elektrikerlærling og hadde gjort flere el-arbeider selv, med hjelp fra en venn som var faglært elektriker. Det sto både i tilstandsrapporten og i egenerklæringen (selgers eget skjema om det han vet om boligen). Selger nevnte varmekabler i badegulvet, nye spotter, stikkontakter på badet og strøm ut på altanen.

Kjøperen solgte leiligheten videre i 2021. Før overtakelsen kontrollerte el-tilsynet anlegget og fant flere feil: en blanding av jordede og ujordede stikkontakter i stuen, stikkontakter uten jordforbindelse på terrassen, en kabel som ikke var forsvarlig festet, og manglende dokumentasjon for anlegget. Kontrolløren skal ha sagt at selgers egen egenerklæring viste at han hadde brutt loven. Kjøper fikk et forhåndsvarsel om pålegg om utbedring.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde til sammen 150 000 kroner i prisavslag og eller erstatning for utbedringskostnader, tidsbruk og psykisk belastning. Kjøper mente at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger. Selger hadde gjort mer omfattende el-arbeid enn han hadde opplyst om, og han hadde ikke sagt at arbeidet var ulovlig. Som elektrikerlærling måtte han også kjenne til feilene og kravet til dokumentasjon.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger hadde vært åpen om alt som var gjort ved egeninnsats og vennetjeneste, og at dokumentasjon da ikke kunne forventes.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Kjøperen nådde dermed ikke frem. Det var tre hovedgrunner.

For det første kan en kjøper ikke regne med papirer på arbeid som er opplyst utført av selger selv og en venn. Opplyses det om egeninnsats eller ufaglært arbeid, tar kjøper selv risikoen for feil og ufagmessige løsninger. Kjøper hadde heller ikke bevist at det ble gitt muntlige forsikringer om at anlegget var i orden.

For det andre var det ikke sannsynliggjort at selger hadde gjort arbeid utover det han opplyste. Det var uklart om han hadde gjort noe i stuen. Nemnda understreket at nemndbehandlingen er skriftlig og lite egnet til å vurdere hvem som er mest troverdig. Det er kjøper som må sannsynliggjøre at selger gjorde ufaglært arbeid utover det opplyste.

For det tredje var det ikke vist at selger kjente til feilene, eller at en lærling måtte ha kjent til dem. Det var uklart når han ble lærling, og om han hadde fagbrev. Verken sekretariatet eller nemnda har elektrofaglig kompetanse, og en uttalelse fra en elektriker kunne ha hjulpet. Kjøper hadde dessuten vist til en dom fra en lagmannsrett. Nemnda mente at den ikke passet. I den saken var det opplyst at et navngitt firma hadde gjort arbeidet, og da kan kjøper regne med dokumentasjon.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står i egenerklæringen om egeninnsats, får store følger. Når det er opplyst at arbeid er gjort av selger eller en venn, blir det vanskelig å kreve at det skal ha vært utført etter reglene og dokumentert. Det er annerledes når arbeidet er oppgitt utført av et bestemt firma.

Selger må likevel opplyse om konkrete feil han kjenner til, og om omfanget av de ufaglærte arbeidene. Men kjøper må selv kunne vise at han gjorde mer enn det han opplyste, eller at han kjente til feilene. Uten slike bevis er det liten sjanse for å nå frem. En elektrikers uttalelse om hvor synlige og grunnleggende feilene var, kan telle mye.

Kort oppsummert

• Selger var elektrikerlærling og opplyste om el-arbeid ved egeninnsats og vennetjeneste. El-tilsynet fant senere feil og manglende dokumentasjon.
• Nemnda mente at kjøper ikke kunne forvente dokumentasjon, og at det ikke var bevist at selger gjorde mer enn han opplyste eller kjente til feilene.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke medhold i kravet på 150 000 kroner.