Kjellerfukt og svakt tak i leilighet fra 1931: ikke medhold (FinKN 2023-806)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i et sameie med syv seksjoner i Trøndelag. Bygget er fra 1931, og leiligheten ble solgt «som den er» for 5 725 000 kroner. Salgsoppgaven beskrev god standard og viste til sameiets vedlikeholdsplan, som lå ved. Der sto utskifting av tak og ny drenering med et samlet anslag på omtrent 1,3 millioner kroner, planlagt en god del år frem i tid.

Selgeren hadde svart i egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) at han ikke kjente til problemer med drenering eller fukt i kjelleren. Han hadde opplyst at det hadde vært lekkasje rundt et takvindu og en terrassedør i en annen seksjon, og at det var utbedret av fagfolk.

Vinteren etter overtakelsen oppdaget kjøperen fukt i kjelleren. Kort tid etter ble hun kjent med gammel korrespondanse fra sameiets styre, der selgeren hadde vært styreleder. Den viste at det i selgerens tid var reist mistanke om svikt i den bærende konstruksjonen rundt takvinduene i en annen seksjon, og at vinduene kunne være satt inn av en uten fagbakgrunn. Senere undersøkelser fra kjøperens side pekte på at konstruksjonen rundt vinduene var for svak.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 127 412 kroner, pluss forsinkelsesrente. Det var hennes andel av samlede utbedringskostnader i sameiet på 699 250 kroner. Hun mente at selgeren kjente til forholdene og holdt tilbake opplysninger, og at avvikene uansett var så store at de var en mangel.

Forsikringsselskapet bak selgerens boligselgerforsikring avslo kravet. Det mente at selgeren var i god tro om at taket var i orden etter at fagfolk hadde utbedret lekkasjene. Selskapet viste til at tak og drenering var oppført på vedlikeholdsplanen, og at kjøperen hadde klaget for sent på taket. Selskapet pekte på at kjøperen fikk kjennskap til en ny lekkasje sommeren 2021, men først reklamerte (sa fra om mangelen) nesten åtte måneder senere.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde dermed ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig. Tre forhold var viktige.

For det første kunne ikke feilene regnes som et åpenbart eller vesentlig avvik fra det kjøperen kunne forvente (§ 3-9 andre punktum, som gjelder når en bolig avviker klart fra det som er vanlig for tilsvarende boliger). Kostnadene for kjøperens del var bare 2,2 prosent av kjøpesummen. Dreneringen var gammel, og sameiet mente den kunne utbedres om noen år uten stor ulempe. Nemnda fant ikke dokumentert at utbedringsbehovet gikk utover det en kjøper måtte regne med.

For det andre kunne kjøperen forvente aldersslitasje og skjulte skader i en bygning fra 1931 og med et tak som var nær slutten av levetiden. Nemnda mente at feil ved konstruksjonen rundt vinduene nok var noe uventet. Likevel hadde ikke takstmannen vurdert taket ved salget, og det lå derfor en usikkerhet i taket som kjøperen måtte ta høyde for.

For det tredje mente nemnda at det ikke var bevist at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger han burde gitt (§§ 3-7 og 3-8). Nemnda så at spørsmålet var krevende. Saken hvilte på mange dokumenter som var fragmenterte og delvis motstridende, og nemnda behandler saker skriftlig. Den understreket at spørsmålet kunne stått i et annet lys ved en bredere bevisføring, der vitner kan forklare seg direkte. Reklamasjonsspørsmålet (§ 4-19) ble ikke avgjørende.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er tungt å nå frem når kostnadene gjelder fellesdeler i et sameie og bare en liten del faller på din leilighet. Den viser også at en gammel bygning gir kjøperen mindre å stå på, særlig når vedlikeholdsplanen allerede sier at tak og drenering skal skiftes.

Kunnskap hos selgeren teller bare når den kan dokumenteres. Nemnda vurderer bare det som ligger på papiret. Når dokumentene peker i ulike retninger, kan det gå ut over den som har bevisbyrden. Nemnda åpnet selv for at et annet forum kan komme til et annet resultat.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en leilighet fra 1931 krevde prisavslag for fukt i kjelleren og svak konstruksjon rundt takvinduer i sameiet.
• Nemnda mente at feilene ikke var et åpenbart avvik, at kjøperens andel var liten, og at det ikke var bevist at selgeren holdt noe tilbake.
• Forsikringsselskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.