Ny taklekkasje etter inngått forlik: ikke medhold (FinKN 2024-231)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1940, tilbygd i 1988. Den ble solgt som den er for 4,85 millioner kroner. I egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) stod det at taket mot veien var skiftet av faglært, og at arbeidet var gjort av et utenlandsk firma. Tilstandsrapporten ga både taktekking og takkonstruksjon TG 1 (ingen avvik av betydning).

Høsten 2020 oppdaget kjøperen vanninntrengning i himlingen i hagestuen. En takstmann fant utettheter i taket, blant annet feil type spiker ved feste av skiferstein. Han vurderte at arbeidet på taket var utført ufagmessig, og at det var tidligere eier som hadde fått det gjort. Utbedringen ble anslått til 46 250 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først 46 250 kroner. Forsikringsselskapet tilbød samme beløp som fullt og endelig oppgjør, og kjøperen sa ja uten forbehold. Lekkasjen fortsatte likevel etter utbedringen. Nye undersøkelser viste at arbeidet ikke var utført fagmessig, og at det manglet luftesjikt under undertaket.

Kjøperen krevde deretter 839 900 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende et nytt tak. Kjøperen mente at dette var en ny mangel som ikke var en del av forliket, og at selger hadde gitt uriktige opplysninger om at taket var utført av faglærte. Forsikringsselskapet mente at alt som gjaldt utettheter i taket var omfattet av forliket, og at kjøperen uansett hadde klaget for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og la vekt på tre forhold.

For det første hadde kjøperen fått vite at selger selv hadde gjort arbeid på taket, og fått en rapport om ufagmessig utførelse, før han godtok tilbudet. Da kunne han ikke regne med at det bare var de feilene som var funnet så langt.

For det andre var taket ikke åpnet under den første undersøkelsen. Rapporten sa uttrykkelig at det var ukjent hvordan konstruksjonen under skifersteinen så ut. Det var derfor ikke upåregnelig at det kunne finnes flere feil.

For det tredje var det ikke tatt noe forbehold da tilbudet ble akseptert. Når partene avslutter en sak med et fullt og endelig oppgjør, omfatter det selve mangelforholdet, som her var ufaglært arbeid på taket. Det gjelder også om de enkelte feilene viser seg å være flere eller større enn først antatt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forlik binder deg også for feil som først kommer frem senere, dersom du visste om årsaken da du godtok. Avgjørelsen handlet ikke om hvorvidt taket faktisk var dårlig utført. Det spørsmålet ble aldri prøvd, fordi forliket stod i veien.

Har du vært kjent med at selger selv har utført arbeid, og at konstruksjonen ikke er åpnet, er det verdt å se på hva oppgjøret faktisk dekker og om du kan ta forbehold. Et enkelt forbehold om at ytterligere feil kan avdekkes, ville vært en tydelig markering av at oppgjøret ikke var endelig for alt.

Kort oppsummert

• Kjøperen godtok et fullt og endelig oppgjør for en taklekkasje, men lekkasjen fortsatte og kravet vokste til 839 900 kroner.
• Nemnda mente kjøperen kjente til selgers egeninnsats og at taket ikke var åpnet, slik at flere feil var påregnelige.
• Forsikringsselskapet fikk medhold, og forliket dekket det nye kravet.