Rør og avløp etter boligkjøp: slik vurderer Finansklagenemnda

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 106 saker om rør og avløp siden 2022. I 4 av dem fikk kjøper medhold, i 38 delvis medhold og i 64 fikk kjøper ikke medhold. Det gir helt eller delvis medhold i 40 prosent av sakene. «Delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det som ble krevd. Mediankravet i sakene var 320 606 kroner.

Fordelingen per år er 17 saker i 2022 og 21 i 2023 og 20 i 2024 og 33 i 2025 og 15 i 2026 (året er ikke over). I 13 av sakene var nemnda delt, og avgjørelsen kom under dissens.

Tallene gjelder saker som endte i nemnda. De sier ikke noe om hvor ofte røropplegget svikter i norske boliger, og heller ikke hvor mange kjøpere som får saken sin dekket uten å gå til nemnda.

Rør og avløp er bygningsdeler som slites over tid, og nemnda spør derfor hele tiden om kjøperen måtte regne med at noe kunne gå galt.

Når kjøper fikk medhold

Uriktige opplysninger om avløpsledning i enebolig fra 1966 (FinKN 2024-18). Boligen ble solgt for 16,4 millioner kroner i juni 2021. Salgsoppgaven oppga en avløpsledning av en viss lengde og trasé, og at boligen var koblet til offentlig avløp. Etter overtakelsen viste det seg at ledningen var mye lengre enn opplyst, gikk en annen vei og ikke var koblet til offentlig nett. Nemnda mente at slike opplysninger er egnet til å påvirke avtalen, blant annet fordi utbedringen ville bli dyr. At boligen var gammel og at fornyelse i seg selv var påregnelig, endret ikke det. Kjøper krevde et prisavslag på 1 412 788 kroner og fikk medhold. Nemnda tok ikke stilling til utmålingen. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Avløpsrør med for liten dimensjon i enebolig fra 1995/96 (FinKN 2023-841). Kjøper hadde hørt klukkelyder i avløpet og sett vann som rant sakte rett etter overtakelsen 1.9.20. Tidligere leietakere bekreftet at de hadde meldt fra til selger flere ganger. Selskapet la ikke frem noen skriftlig forklaring fra selger, og nemnda kunne derfor ikke legge til grunn at selger var uvitende. Avløpet hadde for liten dimensjon og dårlig fall, og nemnda fant en mangel. Kjøper krevde 160 341 kroner og fikk medhold. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, i tillegg til forsinkelsesrente. Også her sier avgjørelsen at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Konstruksjonsfeil ved avløpsrør i leilighet fra 2002 (FinKN 2022-472). Boligen ble solgt for 1,05 millioner kroner og overtatt 17.2.21. Avløpsrørene var gitt tilstandsgrad 1 (best, ingen avvik av betydning), men var feil konstruert og ga tilbakeslag ved vanlig bruk. Kjøper krevde 231 666 kroner i prisavslag og fikk delvis medhold, under noe tvil, fordi badet var opplyst å ha andre svakheter. Prisavslaget ble satt til 50 000 kroner inkludert merverdiavgift, siden kjøper fikk et nytt bad som var bedre enn det som ble solgt. Forsinkelsesrente ble tilkjent.

Når kjøper tapte

Avløpsrør i enebolig fra 1968 (FinKN 2022-76). Boligen ble solgt for 3 millioner kroner og overtatt 3.7.20. Den var markedsført som grundig oppusset, og ledningsnettet fikk tilstandsgrad 1. Takstmannen opplyste likevel at han ikke kunne vurdere rørene ut over normal slitasje uten spesialutstyr. Etter overtakelsen kom det tilbakeslag fra avløpet, og det ble funnet klemskader på røret. Kjøper krevde 349 550 kroner i prisavslag. Ble det ikke opplyst noe om rørenes alder, la nemnda til grunn at de i verste fall var fra byggeåret, altså 52 år gamle. Da hadde de nådd en alder hvor svikt var påregnelig. Nemndas flertall fant ingen vesentlig mangel, og selskapet fikk medhold under dissens.

Tette avløpsrør i enebolig fra 1920/1960 (FinKN 2023-656). Boligen ble solgt for 3,35 millioner kroner og overtatt 1.12.17. Avløpet var tilstoppet av størknede masser fra arbeid i kjelleren. Kjøper krevde 110 000 kroner i prisavslag. Nemnda syntes det talte mye for at tilstoppingen skjedde i selgers eiertid, men fant ingen konkrete holdepunkter for at selger kjente til den. Rørene var opplyst å være fra byggeåret og hadde passert normal levetid. Nemnda kom til at det ikke forelå noen mangel, og selskapet fikk medhold. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Hva som avgjør

• Alder og tilstandsgrad. Jo eldre rørene er, og jo dårligere tilstandsgrad, desto mer må kjøper regne med selv. Men tilstandsgrad 1 var ikke nok for kjøper i FinKN 2022-76, der alderen veide tyngre.
• Hva som ble opplyst. Kjøperens forventning bygger på salgsdokumentene. Er ikke rørene omtalt, legger nemnda byggeåret til grunn. Er opplysningene konkrete og viser seg feil, som om lengde og tilkobling i FinKN 2024-18, kan det gi mangel.
• Selgers kunnskap. Kan kjøper vise at selger visste om plager, for eksempel gjennom tidligere leietakere, er sjansen for medhold større. Mangler holdepunkter, som i FinKN 2023-656, er den mindre.
• Om feilen var upåregnelig. En ren konstruksjonsfeil, som i FinKN 2022-472, er noe kjøper ikke kunne regne med, selv når boligen ikke var ny.
• Utmåling. Får kjøper medhold, trekkes ofte noe fra for at ny løsning er bedre enn den gamle. Det forklarer hvorfor delvis medhold er så vanlig.

Kort oppsummert

• I 106 saker om rør og avløp fikk kjøper helt eller delvis medhold i 40 prosent, og tallene gjelder bare saker som kom til nemnda.
• Alder, tilstandsgrad og det som ble opplyst ved salget veier tungt. Gamle rør uten opplysninger om fornyelse er vanskelige saker for kjøper.
• Konkrete, uriktige opplysninger og dokumentert kunnskap hos selger gir de klareste medholdssakene, og utmålingen blir ofte lavere enn kravet.