Septiktank ikke opplyst og tilbakeslag: delvis medhold (FinKN 2023-110)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1972. Den ble solgt «som den er» for 6,05 millioner kroner og overtatt av kjøperen 19.7.20. Selgeren hadde bodd der siden byggeåret.

Salgsdokumentene opplyste om offentlig vann og avløp. Tilstandsrapporten fortalte at deler av avløpet var foret innvendig, at røropplegget ikke var kontrollert av takstmannen, og at eldre rør måtte regnes med å trenge oppgradering. Av egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han kjenner til) fremgikk det at selgeren hadde opplevd ett tilbakeslag fra et toalett for rundt 25 år siden. Det var ikke nevnt noen septiktank.

Etter overtakelsen fant kjøperen en nedgravd septiktank, én meter fra huset, som måtte tømmes flere ganger. Det kom også tilbakeslag av kloakk på våtrommet. Kjøperen fant dessuten ut at selgeren hadde fått tanken tømt 19.5.20, ti dager før kontrakten ble signert.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 249 080 kroner for å reparere spillvannsledningen, og 19 496 kroner for tømming og spyling. Kjøperen krevde også erstatning for husleietap med 9 500 kroner per måned fra november 2020, siden utleiedelen ikke lot seg leie ut. Kjøperen mente at opplysningene om offentlig avløp var uriktige, at selgeren hadde tilbakeholdt at boligen var koblet til en septiktank, og at det uansett var en vesentlig mangel.

HDI Global Specialty hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikringen som dekker kjøpers krav mot selger). Selskapet mente septiktanken ble forbikoblet allerede i 1980, at boligen var koblet til offentlig avløp, og at tilbakeslagene skyldtes gamle rør og ikke tanken.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig, og nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatets vurdering (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For det første hadde selgeren ikke opplyst om septiktanken. Nemnda la vekt på at selgeren hadde tømt den så sent som ti dager før kontraktsignering, og at naboene hadde sett den bli tømt flere ganger. Da er det lite trolig at den var utkoblet. En tank som må tømmes med jevne mellomrom, er noe kjøpere har grunn til å få vite om. Selskapet klarte ikke å bevise at manglende opplysning ikke kunne ha påvirket kjøpet. Risikoen for et fremtidig pålegg om å fjerne tanken kan skape usikkerhet blant kjøpere.

For det andre var tilbakeslagene ikke en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Kostnadene på drøyt 4,4 % av kjøpesummen lå under den veiledende grensen på 5 til 6 % fra Høyesterett. Sekretariatet la avgjørende vekt på at rørene var 48 år gamle, at takstmannen ikke kunne kontrollere dem, og at han skrev at oppgraderinger måtte påregnes. Selgeren hadde heller ikke kjent til mer om tilbakeslag enn det som var opplyst.

For det tredje ble prisavslaget satt langt lavere enn kravet. Kjøperen hadde ikke krevd penger for å fjerne tanken, men for å bytte hele rørsystemet. Det kunne selskapet ikke belastes for. Nemnda ga skjønnsmessig 40 000 kroner for fjerning av tanken, pluss 10 433 kroner for dokumentert tømming, til sammen 50 433 kroner.

Kravet om tapt husleie førte ikke frem. Nemnda fant ingen sammenheng mellom den manglende opplysningen om tanken og husleietapet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en septiktank som brukes, er noe selgeren skal fortelle om, selv når han mener den er koblet ut. Men den viser også at kjøper ikke får dekket alle problemene i avløpet bare fordi det finnes en opplysningssvikt om tanken. Kravet må knyttes til det selgeren faktisk holdt tilbake.

Gamle rør som takstmannen ikke har kunnet kontrollere, er en risiko kjøperen i stor grad bærer selv. Og for å få erstatning for tapt leie må tapet kunne føres tilbake til feilen.

Kort oppsummert

• Boligen hadde en septiktank som ikke var opplyst, og selgeren hadde tømt den kort før salget.
• Nemnda mente dette var en mangel, men at de gamle rørene og tilbakeslagene ikke var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 50 433 kroner i prisavslag, langt under kravet på 249 080 kroner og 19 496 kroner, og ingen erstatning for husleie.