Frosne rør og bindende forlik i tomannsbolig: ikke medhold (FinKN 2022-661)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig fra 1934, solgt som den er for 2,29 millioner kroner. Kjøperen overtok 1. september 2020. Salgsoppgaven beskrev boligen som eldre, men betydelig oppgradert, med kjøkken og bad fra 2008. Tilstandsrapporten opplyste at vann- og avløpsrør var oppgradert i 2005.

Etter overtakelsen frøs vannet i boligen flere ganger. Selger bekreftet at noe tilsvarende hadde skjedd i hennes eiertid, og at det var forsøkt utbedret. Kjøperen reklamerte (varslet skriftlig om feilen) i februar 2021. Et rørleggerfirma fant feil og mangler ved røropplegget og anslo utbedringen til 215 700 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Boligselgerforsikringen var tegnet hos HDI Global Specialty. Selskapet fikk en egen takstmann til å vurdere saken. Han mente at tiltakene kunne begrenses til kjelleren, og at utbedringen kunne gjøres for 57 605 kroner. Kjøperen mente at metoden ikke var forsvarlig.

I august 2021 la kjøperen frem et forlikstilbud. Kjøperen var villig til å prøve selskapets metode for 57 605 kroner, men tok forbehold: Dersom utbedringen ikke løste problemet, skulle det opprinnelige kravet gjelde. Tilbudet gjaldt i 14 dager, og selskapet svarte ikke innen fristen.

Etter at fristen hadde gått ut, sendte selskapet i september sitt eget tilbud om fullt og endelig oppgjør på 57 605 kroner, uten kjøperens forbehold. Kjøperen svarte med å akseptere tilbudet uten forbehold og leverte et signert akseptskjema. Selskapet betalte, og kjøperen fikk utført arbeidet. I månedsskiftet november/desember frøs rørene igjen. Rørleggerfirmaet mente at arbeidet ikke hadde løst noe.

Kjøperen krevde nå prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 215 700 kroner, egenandelen på 4 000 kroner og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at forliket var inngått med forbehold. Selskapet mente at saken var fullt og endelig oppgjort.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde dermed ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda fulgte sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Nemnda la vekt på tre ting.

Først at kjøperens forbeholdne tilbud falt bort da selskapet ikke godtok det innen fristen. Det er vanlige avtaleregler. Forliket som ble inngått bygde på selskapets tilbud, som ikke hadde noe slikt forbehold.

Deretter at kjøperen uten forbehold hadde akseptert et oppgjør som var «fullt og endelig» for de forholdene som var omtalt. Da er det en bindende avtale.

Endelig at det var usikkerhet om utbedring og kostnader da forliket ble inngått. Kjøperen hadde derfor god grunn til å ta et konkret forbehold i selve aksepten, hvis han ønsket det. Kjøperen hadde dessuten profesjonell bistand og måtte kjenne konsekvensene av et forlik.

Nemnda så at kjøperen hadde havnet i en uheldig situasjon. Likevel må kjøperen bære risikoen for at det senere viste seg å være behov for en mer omfattende utbedring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forlik med selskapet er bindende når du har akseptert det uten forbehold. Det hjelper ikke at du tidligere hadde tatt forbehold i et tilbud som ble avslått eller falt bort. Det er selve akseptskjemaet og selskapets tilbud som teller.

Den viser også at risikoen for at utbedringen ikke virker, blir liggende hos den som aksepterer. Hvis du ønsker å beholde retten til å kreve mer, må forbeholdet stå i den aksepten du sender, ikke bare i tidligere korrespondanse.

Nemnda avgjorde bare spørsmålet om forliket var bindende. Den tok ikke stilling til om rørene faktisk var feil.

Kort oppsummert

• Rørene frøs i en halv tomannsbolig fra 1934. Partene ble enige om 57 605 kroner, men utbedringen løste ikke problemet.
• Nemnda mente kjøperen hadde akseptert selskapets tilbud om fullt og endelig oppgjør uten forbehold.
• Selskapet fikk medhold, og kravet på 215 700 kroner førte ikke frem.