Midlertidig vann og avløp i enebolig fra 1958: delvis medhold (FinKN 2023-803)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1958, solgt «som den er» for 4 100 000 kroner og overtatt sommeren 2018. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten sa at eiendommen var koblet til kommunalt vann fra 2013, og at avløpet gikk til en antatt eldre privat septiktank. Selgeren hadde skrevet i egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) at det ble lagt opp kommunalt vann i 2013, og at avløpet hadde vært tett én gang.

Det viste seg at den kommunale vannløsningen bare var midlertidig. Kommunen hadde lagt en ledning oppå bakken fordi brønnvannet var forurenset med tarmbakterier i 2013. I et brev i mai 2020 fortalte kommunen at løsningen verken var permanent, nedgravd eller godkjent. Sommeren 2022 ba kjøperen om innsyn hos kommunen, og fikk da rapporter om det forurensede brønnvannet. Hun mente også at septiktanken med spredegrøft forurenset grunnen. I januar 2023 meldte hun kravet til selgerens forsikringsselskap.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning på til sammen 607 239 kroner, pluss forsinkelsesrente. Utbedring av vann og septikanlegg ble anslått til 495 139 kroner, i tillegg til utgifter til kommunen, el-arbeid og eventuell brønnboring. Hun mente at salgsopplysningene var mangelfulle og uriktige, og at avviket var vesentlig.

Forsikringsselskapet bak selgerens boligselgerforsikring avslo, og mente først og fremst at kravet var foreldet (at fristen for å kreve var ute). Boligen ble overtatt i 2018, kjøperen fikk kommunens brev i 2020, og kravet ble først meldt i januar 2023. Selskapet mente også at hun reklamerte (sa fra om mangelen) for sent.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, fordi hele kravet var foreldet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok bare stilling til foreldelsen, ikke til om det var en mangel eller hva kravet var verdt. Nemnda var delt, og flertallet på to av tre medlemmer ga kjøperen delvis medhold.

Reglene er slik at kravet foreldes tre år etter at det tidligst kunne kreves oppfylt, altså ved overtakelsen (foreldelsesloven §§ 2 og 3). Hvis kjøperen ikke visste om kravet, kommer en tilleggsfrist på ett år fra det tidspunktet hun fikk eller burde skaffet seg kunnskap (§ 10). Tre punkter avgjorde.

For det første mente flertallet at kravet om vanntilkoblingen var foreldet. Salgsdokumentene sa uten forbehold at boligen hadde kommunalt vann fra 2013. Kommunens brev i 2020 om at løsningen var midlertidig og ikke godkjent, var noe helt annet. Kjøperen måtte forstå at dette gjaldt salgsopplysningene og selgerens ansvar. Hun hadde også vært i lang dialog med kommunen om saken. Tre år fra overtakelsen var da ute.

For det andre mente flertallet at kravet om avløpet ikke var foreldet. Kommunens brev sa ingenting om avløp. Først da kjøperen fikk innsyn i juli 2022, ble hun kjent med forholdet, og da meldte hun kravet innenfor ettårsfristen.

For det tredje ville ikke nemnda ta stilling til noe mer. Det var lite opplyst om avløpet og hvordan de to forholdene henger sammen.

Mindretallet mente at heller ikke vannkravet var foreldet. Fristen begynner ikke å løpe før kjøperen har så sikre opplysninger at hun har grunn til å gå til søksmål med utsikt til å vinne. Det var ikke avklart om kommunen kunne gi en permanent løsning, og selskapet hadde selv skrevet at vanntilførselen ikke var et problem.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at foreldelse kan avgjøre et krav før noen har vurdert om boligen har en mangel. Fristen kan begynne å løpe når du får en opplysning som burde få deg til å tvile på salgsopplysningene, selv om du ennå ikke vet hvor stort kravet blir. Å forhandle med kommunen eller andre stopper ikke fristen mot selgerens forsikringsselskap.

Saken viser også at ulike feil i samme bolig kan bli vurdert hver for seg. Et forhold kan være foreldet, mens et annet kan leve videre fordi du først ble kjent med det senere.

Kort oppsummert

• Boligen ble solgt med opplysning om kommunalt vann og avløp, men vannløsningen var midlertidig og ikke godkjent, og avløpet forurenset.
• Flertallet mente at vannkravet var foreldet, men at avløpskravet ikke var det. Avgjørelsen var uenig (dissens).
• Kjøperen fikk delvis medhold, og bare foreldelsesspørsmålet ble avgjort.