Bad uten rør-i-rør i leilighet fra 1970: ikke medhold (FinKN 2025-131)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Rogaland, oppført i 1970 og solgt som den er for 2,6 millioner kroner i mars 2021. Salgsprospektet kalte den flott og modernisert, og baderommet var omtalt som renovert. Selger fortalte at badet var helt renovert. I egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til) sto det at badet var fullstendig gjenoppbygget i 2012 av faglærte, med nye rør, og at arbeidet var byggemeldt.

Våtromsrapporten ga badet TG 1 (svake symptomer). Vann- og avløpsrør fikk TG 2 (middels kraftige symptomer), begrunnet med slitasje og alder på anlegget i bygget. Rapporten viste at vannrørene var av kobber, at synlige avløpsrør var av plast, og at skjulte rør antakelig var av soil (støpejern).

Etter overtakelsen skulle sameiet rehabilitere rørene. Da kom det frem at en tidligere eier hadde lagt om avløpet i badet uten at sameiet var spurt, og at rørene ikke kunne fornyes. Kjøper fikk siden en rapport om at badet ikke fulgte byggereglene, fordi vannledningene ikke var lagt om til rør-i-rør.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 275 000 kroner i prisavslag eller erstatning, og 20 000 kroner for advokatutgifter. Beløpet var et anslag for å rehabilitere badet. Kjøper mente selger hadde gitt uriktige opplysninger om badet, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at boligen var solgt som den er, at kjøper hadde reklamert for sent (meldt fra for sent om feilen), og at boligen stemte med det som var opplyst.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

For det første fant nemnda ikke at selger kjente til forholdene, og heller ikke at opplysningene ved salget var uriktige, når man så på helheten (§§ 3-7 og 3-8).

For det andre vurderte nemnda om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med (§ 3-9 andre punktum). Kostnaden på 275 000 kroner var omkring 7,7 prosent av kjøpesummen, og det kravet var oppfylt. Men loven krever også at misforholdet er utvilsomt, altså åpenbart. Nemnda pekte på at bestemmelsen er ment for slike tydelige tilfeller.

For det tredje mente sekretariatet, og nemnda sluttet seg til det, at kjøper ut fra helheten ikke kunne forvente rør-i-rør. Rapporten oppga TG 2 for vann og avløp, kobberrør og skjulte rør som antakelig var av soil. Det tydet på eldre rør, selv om badet var oppgradert.

Fordi det ikke var mangel, tok nemnda ikke stilling til om kjøper hadde reklamert i tide.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om at et bad er renovert ikke uten videre betyr at alle rør er av nyeste type. Tilstandsrapporten teller med, og når den beskriver eldre rør og TG 2, kan kjøper ikke uten videre regne med nytt system. Kravet om utvilsomt misforhold er strengt, og kostnaden alene er ikke nok.

Kort oppsummert

• Renovert bad i en leilighet fra 1970 hadde ikke rør-i-rør, og kjøper krevde 275 000 kroner.
• Nemnda mente opplysningene ikke var uriktige og at misforholdet ikke var utvilsomt.
• Kjøper fikk ikke medhold.