Avløpsledning 100 meter lengre enn opplyst: medhold (FinKN 2024-18)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1966, solgt «som den er» for 16,4 millioner kroner i juni 2021. Salgsoppgaven opplyste at det var offentlig avløp, og et vedlagt ledningskart viste hvor spillvannsledningen gikk. Et dokument fra kommunen bekreftet at boligen var koblet til offentlig avløp via en privat stikkledning.

Selgeren hadde svart nei på spørsmål om tilbakeslag av avløpsvann og om feil ved avløpet. Tilstandsrapporten ga installasjonene for vann og avløp TG 1 (best tilstandsgrad). Rapporten inneholdt generelle opplysninger om levetiden til ulike rørtyper.

Etter overtakelsen opplevde kjøperen tilbakeslag. Da kjøperen undersøkte ledningen, viste den seg å gå en helt annen vei enn kartet viste, over et jorde. Nemnda la til grunn at ledningen var cirka 170 meter frem til kommunalt påkoblingspunkt, mens kartet viste omkring 70 meter. Ledningen var også frakoblet det kommunale punktet. Kommunen forklarte at den hadde ansett tilkoblingen som ikke lenger i bruk da den renoverte sin egen ledning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 412 788 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen viste til at ledningen kjøperen var ansvarlig for, var mer enn dobbelt så lang som salgsdokumentene ga inntrykk av. Det var merkostnaden ved å utbedre mer enn opplyst som var poenget.

Boligselgerforsikringen, som dekker selgerens ansvar, mente at det ikke var gitt uriktige opplysninger. Subsidiært mente selskapet at kravet var for høyt. Bare merkostnaden ved å grave litt lenger og kjøpe litt mer rør kunne danne utgangspunkt, og selskapet mente at merkostnaden var 275 000 kroner. Selskapet krevde også fradrag for standardheving.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen medhold, og tre forhold veide tyngst.

For det første var det gitt to uriktige opplysninger. Ledningen var mye lengre enn kartet viste, og boligen var ikke tilkoblet offentlig avløp slik salgsoppgaven ga inntrykk av.

For det andre var spørsmålet om innvirkning (at feilen kan ha påvirket kjøperens beslutning) det avgjørende, siden ledningen var 55 år gammel. Nemnda mente at kjøperen måtte regne med utbedringsbehov på ledningen så nær slutten av levetiden. Men feilen gjaldt nettopp lengden, og dermed hvor store kostnadene ble. En uriktig opplysning om cirka 100 meter ledning er egnet til å virke inn på avtalen, og opplysningen om offentlig tilkobling var også kjøpsmotiverende.

For det tredje var kostnadene ikke bagatellmessige. Selskapet hadde selv anført at prisavslaget ikke kunne settes høyere enn 275 000 kroner. Selskapet hadde også bevisbyrden for at innvirkningsvilkåret ikke var oppfylt, og klarte ikke å vise det.

Kjøperen hadde bedt nemnda om ikke å ta stilling til størrelsen på prisavslaget på grunn av bevissituasjonen. Nemnda avgjorde bare at kjøperen hadde krav på prisavslag. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel bygningsdel ikke fritar selgeren for feil opplysninger. Det er påregnelig at en gammel ledning må skiftes, men det er ikke påregnelig at den er dobbelt så lang som opplyst eller ikke er koblet til det offentlige nettet.

Saken viser også at det er selskapet som må vise at feilen ikke påvirket avtalen. Og selv når nemnda gir medhold, kan størrelsen på prisavslaget bli stående åpen, og må avklares videre mellom partene.

Kort oppsummert

• Avløpsledningen var cirka 100 meter lengre enn opplyst, og var ikke koblet til det offentlige avløpet.
• Alderen på ledningen fjernet ikke betydningen av feilen, siden den gjaldt lengde og kostnad.
• Kjøperen fikk medhold, men nemnda fastsatte ikke størrelsen på prisavslaget.