Rotter og mus i kjellertaket i enebolig fra 1967: ikke medhold (FinKN 2026-776)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1967 og 1968, solgt for 3,72 millioner kroner ved kjøpekontrakt fra mai 2020 og overtatt i juni 2020. Den ble solgt «som den er». Salgsoppgaven omtalte boligen som innholdsrik med noe moderniseringsbehov og generelt eldre standard. Vann- og avløpsledninger var lagt på nytt i 2014. Tilstandsrapporten sa at det måtte påregnes utbedring av blant annet drenering, kjeller og bad, og at kjelleren var fuktig. Røranlegget var ikke kontrollert av takstmannen.

Selgeren hadde bodd i boligen i 52 år og svarte nei på spørsmål om skadedyr, rotter og mus, og om feil ved vann og avløp.

I 2021 fant kjøperen noen ekskrementer utvendig da det ble gravd for ny drenering. Kjøperen meldte fra til selskapet, og en takstmann fant moderat aktivitet av mus og bare litt skade på isolasjon, under egenandelen. Høsten 2024 åpnet kjøperen deler av taket i kjelleren, og da rant flere kilo ekskrementer ut. Skadene var mye større enn i 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 204 023 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss renter. En takstrapport anslo utbedring etter rotter og mus til 193 398 kroner, og feil ved avløpsrør til 10 625 kroner. Avløpet hadde to brudd som trolig hadde vært en vei inn for rotter. Kjøperen mente selgeren måtte ha kjent til skadedyrene, og at skadene var en vesentlig mangel.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det viste til at selgeren ikke hadde merket skadedyr, at boligen var gammel, og at skadene først ble funnet mer enn fire år etter overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Loven fra før 2022 gjaldt, siden salget skjedde i 2020. To ting veide tyngst.

For det første tok nemnda selgerens svar alvorlig. Den mente det virket påfallende at selgeren ikke skulle ha kjent til mus etter så mange år, og at selskapet bare gjengav selgerens forklaring uten å legge frem en uttalelse fra selgeren selv. Men tilstandsrapporten ga ingen holdepunkter for risiko for mus eller museskader. Nemnda behandler saker skriftlig, og er dårlig egnet til å avgjøre hvem som er mest troverdig når ingen dokumenter støtter den ene eller den andre. Det var derfor ikke sannsynliggjort at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger eller gitt uriktige opplysninger.

For det andre fant nemnda heller ikke grunnlag for mangel ved avløpsrørene, og sluttet seg til sekretariatets vurdering om at avviket ikke var vesentlig.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav om at selgeren visste mer enn han eller hun sa, krever noe mer enn at svaret virker lite sannsynlig. Nemnda trenger dokumenter eller andre opplysninger som støtter påstanden. Når tilstandsrapporten ikke nevner skadedyr, og skaden ligger skjult i konstruksjonen, er det vanskelig å vise at selgeren kjente til den. Saken viser også at en bolig som er solgt i den stand den er, gir kjøperen mindre å komme med.

Kort oppsummert

• Store mengder ekskrementer fra rotter og mus ble funnet i kjellertaket i en enebolig fra 1967, og kjøperen krevde 204 023 kroner.
• Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at selgeren hadde holdt tilbake noe, selv om svaret om mus virket påfallende.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.