Skadedyr etter boligkjøp: skjeggkre, mus og rotter i nemnda

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har realitetsbehandlet 104 saker om skadedyr siden 2022. Kjøper fikk fullt medhold i 3 av dem og delvis medhold i 42. I 59 saker fikk kjøper ikke medhold. Det gir 43 prosent med helt eller delvis medhold. Mediankravet var 399 724 kroner. I 11 av sakene var nemnda delt (dissens, at et mindretall mener noe annet enn flertallet).

Antallet per år var ganske jevnt: 23 saker i 2022. Så fulgte 18 saker i 2023 og 27 saker i 2024 og 25 saker i 2025. I 2026 er det så langt 11 saker, og året er ikke ferdig.

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp der skadedyr dukker opp. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det han krevde. Nemndas stikkord viser bredden i temaet: skjeggkre og sølvkre, mus og rotter, borebiller og stokkmaur, med følgeskader som gnag på isolasjon, råte og lukt. Avgjørelsene oppgir selv om tvisten reguleres av avhendingslova før eller etter lovendringen som trådte i kraft 1.1.22. Eksemplene under er merket med det avgjørelsen sier, der den sier noe.

Når kjøper fikk medhold

Uriktig svar om rotter (FinKN 2022-709). En enebolig fra 1963 ble solgt «som den er». Selger hadde svart nei på spørsmål om kjennskap til rotter, men opplyste etter salget at han hadde hatt rotteproblemer for ca. ti år siden. Kjøper fant rotter på kjøkkenet i desember og krevde utbedring til 332 113 kroner, i hovedsak utskifting av isolasjon i kjellerhimlingen. Nemnda mente at det uriktige svaret kunne antas å ha virket inn på avtalen. Kjøper fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt til 250 000 kroner etter fradrag for standardheving.

Omfattende museskader i en eldre bolig (FinKN 2024-37). En enebolig fra 1968 ble solgt for 1,3 millioner kroner. Salgsdokumentene sa at boligen hadde enkel standard og at kjøper måtte regne med påkostninger, og flere bygningsdeler fikk tilstandsgrad 2. Etter overtakelsen fant kjøper omfattende museskader og krevde prisavslag på 540 399 kroner. Foretaket viste til alderen. Nemnda mente likevel at det forelå en mangel. Kjøper fikk delvis medhold, og prisavslaget ble 200 000 kroner med fradrag for egenandel på 10 000 kroner, etter et skjønnsmessig fradrag for standardheving. Avgjørelsen oppgir at tvisten reguleres av avhendingslova etter lovendringen.

Rotter som var underkommunisert (FinKN 2023-762). En rekkehusleilighet fra 1969 ble solgt for 4,7 millioner kroner. Selger hadde opplyst om «rotter i kjeller i 2017». Kjøper mente rotteproblemet var mer omfattende enn opplyst og krevde prisavslag på 383 689 kroner. Nemnda mente selger hadde brutt opplysningsplikten. Prisavslaget ble likevel bare 50 000 kroner: nemnda fant ikke at det var nødvendig å skifte utvendig kledning, og kjøper måtte regne med enkelte tiltak. Kjøper fikk delvis medhold. Avgjørelsen oppgir avhendingslova før lovendringen.

Når kjøper tapte

Opplyst om sølvkre (FinKN 2022-33). Et rekkehus fra 1970 ble solgt for 4,66 millioner kroner. Egenerklæringen sa at «sølvkre er sporadisk sett i kjeller». Kjøper fant skjeggkre og krevde 337 424 kroner. Nemnda mente omfanget ikke var et åpenbart misforhold fra det kjøper kunne forvente, blant annet fordi tettetiltak ifølge en fagkyndig normalt har liten effekt. Selskapet fikk medhold.

Selgers kunnskap ikke sannsynliggjort (FinKN 2022-860). En enebolig fra 1903 ble solgt for 3,25 millioner kroner. Takstmannen hadde opplyst om spor etter mus på loftet, med omfang som ikke var kontrollert. Under kjøkkeninnredningen fant kjøper hønsenetting og rotteaktivitet, og krevde 59 694 kroner. Nemnda fant ikke sannsynliggjort at selger kjente til gnagerne eller tettetiltakene, og at kunnskap hos tidligere eier ikke var gitt videre. Selskapet fikk medhold.

Museskader og takstansvar (FinKN 2024-996). En enebolig fra 1974 ble solgt for 3 millioner kroner. Ytterveggene fikk tilstandsgrad 2, og selger svarte nei på spørsmål om skadedyr. Kjøper fant museskader og krevde 169 394 kroner, og mente takstmannen skulle ha advart om en åpning mot etasjeskillet. Nemnda mente at det er relativt kjent at mus og rotter kommer seg inn i åpninger, og at takstansvar normalt krever grov uaktsomhet. Foretaket fikk medhold. Avgjørelsen oppgir avhendingslova etter lovendringen.

Hva som avgjør

1. Hva som var opplyst. Har selger nevnt mus, skjeggkre eller sølvkre, blir det vanskeligere å hevde at boligen var i dårligere stand enn forventet.
2. Riktige svar i egenerklæringen. Uriktige svar om tidligere skadedyr kan gi kjøper medhold, selv om problemet ligger langt tilbake.
3. Selgers kunnskap. Kjøper må normalt sannsynliggjøre at selger kjente til problemet. Kunnskap hos tidligere eiere eller håndverkere som ikke er gitt videre, teller ikke.
4. Omfang. En liten bestand er sjelden nok. Skader som gnag, råte og ødelagt isolasjon veier tyngre.
5. Utmåling. Nemnda vurderer om tiltakene kjøper krever er nødvendige, og trekker fra for standardheving.

Kort oppsummert

• I 104 skadedyrsaker fikk kjøper helt eller delvis medhold i 43 prosent, og fullt medhold i 3 saker.
• Kjøper vinner oftest når selger har gitt uriktige eller mangelfulle svar, eller når skaden er langt mer omfattende enn opplyst.
• Kjøper taper oftest når skadedyret var opplyst, når bestanden er liten, eller når selgers kunnskap ikke er dokumentert.
• Prisavslaget blir ofte lavere enn kravet, fordi nemnda trekker fra for standardheving.