Rotter og uriktig egenerklæring, enebolig 1963: delvis medhold (FinKN 2022-709)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1963, solgt «som den er» og overtatt 1.9.21. Salgsoppgaven fortalte at boligen var pusset opp gjennom flere år, blant annet i 2004, og at kjelleren var oppusset i 2018. Tilstandsrapporten beskrev boligen som godt vedlikeholdt. Grunn og fundamenter og kledningen hadde TG 1 (ingen avvik). I egenerklæringen (selgerens eget skjema om det hun vet om boligen) svarte selger nei på spørsmålet om hun kjente til at det er eller har vært rotter, mus eller andre skadedyr.

Kjøper flyttet inn 20.10.21. Hun merket en lukt som minnet om et utedo på kjøkkenet og et toalett, og i midten av desember så hun rotter på kjøkkenet to ganger. Det var også mye rottespor i snøen utenfor. Da hun tok kontakt, svarte selger at de hadde hatt rotter for omtrent ti år siden. I en senere e-post forklarte selger at det kom noen få rotter inn på kjøkkenet i 2009, at de ble tatt i felle, og at selger selv satte opp gitter og tettet rundt rør. Selger mente boligen ikke hadde hatt skadedyr siden.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde at feilene ble rettet, eller alternativt prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene. Hun la frem en rapport som beregnet utbedringen til 332 114 kroner, i hovedsak utskifting av isolasjon i himlingene i kjelleren.

Selgerens forsikringsselskap, Anticimex, avviste kravet. Selskapet mente at selger ikke plikter å opplyse om forhold hun hadde grunn til å tro var utbedret, at svaret i egenerklæringen ikke var uriktig, og at rotter ikke var uventet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper delvis medhold. Tre forhold var avgjørende.

For det første var svaret i egenerklæringen uriktig. Spørsmålet gjaldt både rotter som finnes nå og rotter som har vært der. Selger hadde selv bekreftet at hun fikk rotter inn i huset i 2009. Nemnda viste til at spørsmål i egenerklæringen går foran den vanlige regelen om at selger ikke må opplyse om tidligere problemer som hun tror er forsvarlig utbedret.

For det andre kunne den uriktige opplysningen ha påvirket avtalen (innvirkning). Det er selger som må bevise at den ikke gjorde det, og det klarte hun ikke. Ingenting i salgsdokumentene tydet på rotteproblemer. Hadde kjøper fått vite om episoden og tiltakene, ville hun hatt grunn til å undersøke om tiltakene var gode nok. Det at rotter kom inn igjen få måneder etter overtakelsen, og at en skadedyrkontroll fant åpninger i lufteluker og panel, viste at problemet ikke var løst i 2009. Nemnda pekte på at rotter skaper stort ubehag, og at det skal mindre til før et avvik teller.

For det tredje ble beløpet satt lavere enn kravet. Nemnda mente arbeidene var nødvendige, men gjorde et fradrag fordi utbedringen gir boligen bedre standard enn før (standardhevingsfradrag). Prisavslaget ble 250 000 kroner, i tillegg til kostnader til takstrapport. Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda tok ikke stilling til de andre lovbestemmelsene, siden mangelen var fastslått.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et nei i egenerklæringen kan gi kjøper krav selv om problemet er gammelt og selger tror det er løst. Selger bør svare på det spørsmålet som faktisk stilles, også om det som har vært. Selskapets innvending om at rotter kan forventes, førte ikke frem, fordi ingenting i salgsdokumentene tilsa det.

Saken viser også at prisavslaget kan bli lavere enn regningen for utbedring. Kjøper fikk 250 000 kroner, mens utbedringen var beregnet til 332 114 kroner.

Kort oppsummert

• Selger svarte nei om skadedyr i egenerklæringen, men hadde hatt rotter i 2009.
• Nemnda mente svaret var uriktig og at selger ikke beviste at det ikke påvirket kjøpet.
• Kjøper fikk delvis medhold: 250 000 kroner i prisavslag, lavere enn utbedringskostnaden.