Mus og sjøvann i strandbolig fra 1969: ikke medhold (FinKN 2024-150)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder fra 1969, ombygget i 1987 og bygget på i 1996. Den lå helt ved sjøen, med egen lang strandlinje og sandstrand. Den ble solgt «som den er» for 9 millioner kroner og overtatt i august 2019.

Tilstandsrapporten ga dreneringen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og antok at den var fra byggetiden. Den opplyste også at det var en pumpekum i vaskerommet, fordi grunnvannet stiger under gulvet avhengig av vannstanden. Rapporten pekte på råte i kledningen og på at bad og vaskerom ikke tilfredsstilte dagens krav til våtrom. Selger svarte nei i egenerklæringen (selgerens skriftlige svar om boligen) på spørsmål om fukt, råte og skadedyr.

I begynnelsen av 2020 oppdaget kjøperne mus i boligen og reklamerte (meldte fra om mangelen) i januar. Selskapet avviste ansvar, og kjøperne fulgte ikke saken opp på det tidspunktet. Våren 2022 fant de våt isolasjon og råteskader i gulvet under oppussing, mye muselort og en død mink i konstruksjonen. Kjøperne reklamerte på nytt i april 2022. En takstmann fant spor etter mus, men ingen fuktskader eller tegn til fukt.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 837 500 kroner, pluss rente. Beløpet var kostnaden ved det dyreste av to utbedringsalternativer: å støpe nytt gulv i første etasje og sikre yttervegger mot mus. Det rimeligste alternativet, å bekjempe mus og sikre vegger og bjelkelag, var anslått til 62 500 kroner.

Kjøperne mente selger hadde gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om mus og vann, og pekte på uttalelser fra naboer. De mente også at boligen var i vesentlig dårligere stand enn de kunne forvente. Utbedringskostnaden utgjorde etter deres regning 9,31 prosent av kjøpesummen.

Selskapet, HDI, avviste kravet. Selgeren hadde benektet å kjenne til mus eller vann i huset, og naboenes uttalelser var etter selskapets syn basert på antakelser og andrehåndsinformasjon. Selskapet mente også at krav om mus uansett var tapt fordi kjøperne ventet over to år med å følge opp.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det ikke forelå noen mangel. Tre forhold avgjorde:

• Selgers kunnskap var ikke sannsynliggjort. Nabouttalelsen sa ingenting om hvor mye mus det hadde vært hos selger. Den kunne tale for at det hadde vært vanninntrengning, men selger bestred det, og det var ikke funnet fuktskader etter en tidligere hendelse. Nemnda vurderer saken på dokumentene og la til at bedre bevisføring kanskje kunne ha gitt et annet utfall.
• Den rimeligste utbedringen legges til grunn. Når det finnes flere måter å rette opp feilen på, er det den billigste forsvarlige som gjelder, med mindre kjøperen sannsynliggjør at den ikke holder. Støping av gulv ble sett på som en oppgradering, ikke utbedring av en upåregnelig skade.
• Alder og risikoopplysninger. Ved kjøp av et hus fra 1969 må kjøperen regne med dårligere sikring mot mus. Det skal mye til før mus i en eldre bolig, særlig i landlige omgivelser, er et vesentlig avvik fra det kjøperen kunne forvente. Det var dessuten opplyst om pumpekum og TG 2 på dreneringen, så større tiltak mot fukt var å vente. At høy vannstand kan bli en utfordring senere, er ikke et åpenbart misforhold etter avhendingslova § 3-9 andre punktum. Den regelen gjelder bare klare avvik mellom det som var å vente og den faktiske tilstanden.

Siden nemnda ga selskapet medhold på dette grunnlaget, tok den ikke stilling til påstanden om at kjøperne hadde ventet for lenge.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er kjøperen som må sannsynliggjøre at selger visste mer enn opplyst. Uttalelser fra naboer kan hjelpe, men de veier lite hvis de bygger på hørensagn eller ikke sier noe om selve boligen. Det hjelper også å kunne vise faktiske skader etter det som blir påstått.

Saken viser videre at mus i en eldre bolig sjelden alene gir en mangel, og at nemnda velger den rimeligste forsvarlige utbedringen når kostnaden skal beregnes. Boliger nær sjøen har en risiko som kan være opplyst i tilstandsrapporten.

Kort oppsummert

• Strandbolig fra 1969 med mus, og mistanke om at sjøvann tidligere hadde stått inne i huset.
• Kjøperne krevde 837 500 kroner, men nemnda la den rimeligste utbedringen til grunn og fant ingen mangel.
• Forsikringsselskapet fikk medhold. Kjøperne fikk ikke sannsynliggjort at selger visste mer enn opplyst.