Biller i leilighet fra 1950: kjøper tapte, dissens (FinKN 2023-445)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tre-roms leilighet fra 1950 i et stort borettslag, solgt som den er for 5 350 000 kroner. Kontrakten er fra desember 2021, og kjøperen overtok i mars 2022. Salgsoppgaven gjengav informasjon fra borettslaget om at pelsbille, skjeggkre og sølvkre var observert enkelte steder og ble bekjempet, og at kjøperen overtok risikoen for dette. Selger svarte nei på spørsmål om skadedyr i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen). Kjøperen spurte styret og fikk beskjed om at styret ikke hadde mottatt varsel om skadeinsekter på adressen.

Etter overtakelsen fant kjøperen brun pelsbille og museumsbille i leiligheten. Et skadedyrfirma fanget rundt 20 biller og skrev at de nok hadde vært der en stund. En annen rapport mente at billene hadde vært der i minst ett år før overtakelsen, og anslo utbedringskostnadene til 395 563 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 399 724 kroner, pluss forsinkelsesrente. Beløpet omfattet utbedring, alternativt bosted, takst og utgifter kjøperen allerede hadde hatt. Kjøperen mente selger måtte ha kjent til billene, og at avviket uansett var vesentlig. Museumsbille var ikke nevnt i informasjonen fra borettslaget, og naboene hadde ikke hatt problemer.

Selskapet som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) avviste kravet. Selger kjente ikke til skadedyr utover det som var opplyst, og siden det var advart om skadedyr i borettslaget, var det ikke noe vesentlig avvik.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til at kjøperen ikke fikk medhold. Nemnda var enstemmig om at selger ikke hadde holdt tilbake opplysninger, og delt om vesentlighetsspørsmålet.

For det første var det ikke vist at selger kjente til billene. Selv om billene ble funnet like etter overtakelsen, kan de skjule seg under inventar, bak lister og i gulvsprekker. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke prøve forklaringene like grundig som en domstol, og selgers forklaring ble derfor lagt til grunn. Takstmannen var heller ikke grovt uaktsom.

For det andre mente flertallet på to at avviket ikke var vesentlig nok til å være en mangel (avhendingsloven § 3-9 andre punktum). Kostnadene var høye, men kjøperen var varslet om at skadedyr var funnet i borettslaget. Regelen skal bare ramme utvilsomme avvik fra det kjøperen kunne vente.

Mindretallet på ett mente derimot at det var en mangel. Kostnadene utgjorde omtrent 7,5 % av kjøpesummen, og beskjeden fra styret og selgers svar i egenerklæringen tok bort mye av den økte risikoen. Omfanget av billene var da mer enn kjøperen kunne vente.

Avgjørelsen ble avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger fra borettslaget om skadedyr kan gjøre det vanskelig å nå frem senere, selv om opplysningene bare gjelder «enkelte plasser». Kjøperen ble regnet for å ha tatt en viss risiko.

Saken viser også at det ikke er nok å vise at skadedyr finnes kort tid etter overtakelsen. Kjøperen må kunne vise at selger kjente til forholdet, og skadedyr som skjuler seg gjør det vanskelig. Utbedringskostnader nær 400 000 kroner gjorde heller ikke forholdet til en mangel når avviket ikke var utvilsomt.

Kort oppsummert

• Brun pelsbille og museumsbille i en leilighet fra 1950, oppdaget kort tid etter overtakelsen.
• Nemnda mente selger ikke kjente til billene, og flertallet mente kjøperen var varslet om skadedyr i borettslaget.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 399 724 kroner. Ett medlem var uenig i vesentlighetsvurderingen.