El-feil og maur i rekkehus fra 1983: delvis medhold (FinKN 2023-844)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1983, solgt som den er for 2 685 000 kroner, med tillegg av en andel fellesgjeld. Salgsoppgaven opplyste at kjøkkenet var fra 2015 og 2017. Selgeren hadde eid og bodd i boligen siden 2004, og hadde ikke opplyst om arbeider eller feil på el-anlegget, eller om skadedyr som maur.

I mai 2019 klaget kjøperen på maur og feil på el-anlegget på kjøkkenet. Strømmen gikk når flere hvitevarer, som oppvaskmaskin, ovn og mikrobølgeovn, var i bruk samtidig. En el-takst viste flere avvik og nyere el-arbeider uten dokumentasjon. Selgeren hadde sett maur, men mente at de forsvant etter enkle tiltak. Kjøperen viste også at oppvaskmaskinen var fra 2012, og at hvitevarene ikke var nye, slik han hadde forstått det.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde utbedringskostnader, takstutgifter, utgifter til juridisk veiledning og kostnader til alternativt bosted i utbedringstiden. Totalt utgjorde kravet 882 840 kroner, med rente. Han mente at selgeren hadde gitt uriktige og mangelfulle opplysninger om maur og el-anlegget, og at boligens verdi var påvirket.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at det verken var gitt mangelfulle opplysninger eller var noen vesentlig mangel. Selgeren kjente ikke til forholdene, mente det, og utbedringer var påregnelige. Selskapet viste også til at et verditap på grunn av maur ikke var dokumentert. Det la frem en skrivebordsvurdering som anslo utbedringen til 2 375 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold, og nemnda var enig. Nemnda pekte på fire forhold.

For det første var det mangelsansvar for maur og el-feil, fordi opplysningene ved salget var mangelfulle (avhl. §§ 3-7 og 3-8). Selgerens avkryssing i egenerklæringen var uriktig, siden det var gjort nyere el-arbeider i hans eiertid.

For det andre var feilene til sammen ikke en vesentlig mangel (avhl. § 3-9 andre punktum). Denne regelen er strengere, og den hjelper kjøperen når boligen er klart dårligere enn han kunne vente. Det var ikke tilfellet her.

For det tredje ble prisavslaget satt til 105 923 kroner (avhl. § 4-12). Kostnaden til maur ble ikke tatt med, fordi saneringen var dekket av en annen forsikring. Verditap var ikke dokumentert. Innen el-anlegget tok sekretariatet utgangspunkt i overslaget fra kjøperens el-firma, tok bort poster der mangel ikke var dokumentert, og gjorde et lite fradrag for fornyelsen. Beløpet ble 50 000 kroner, pluss 40 000 kroner for bygningsmessige arbeider og 15 923 kroner for takseringen.

For det fjerde ble erstatningen satt til 12 381 kroner (avhl. § 4-14). Hotellutgiftene på 11 712 kroner ble ikke tatt med, fordi nemnda er restriktiv med erstatning for alternativt oppholdssted, og bare legger vekt på det hvis for eksempel baderom eller toalett ikke er tilgjengelig. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel ikke gir deg hele kravet. Nemnda skiller mellom det selgeren skulle ha opplyst om og feil du må regne med i en eldre bolig. Kjøperen ba om 882 840 kroner, men fikk et prisavslag som var en brøkdel av det, fordi bare en del av utbedringene ble godkjent og verditapet ikke var dokumentert.

Den viser også at det lønner seg å dokumentere hver post for seg. Kostnader som ikke er knyttet til en påvist mangel, som hotell uten særlig behov, ble ikke dekket.

Kort oppsummert

• Maur, el-feil og gamle hvitevarer i et rekkehus fra 1983. Kravet var 882 840 kroner.
• Nemnda fant mangler fordi opplysningene var uriktige, men ikke en vesentlig mangel samlet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 105 923 kroner og erstatning på 12 381 kroner, pluss rente.