Museskader i fritidsbolig solgt fra dødsbo: ikke medhold (FinKN 2022-336)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1982, med påbygg fra rundt 1995, solgt «som den er» for 1,44 millioner kroner og overtatt i juni 2021. Den ble solgt fra et dødsbo, og salgsoppgaven sa uttrykkelig at selgers representant ikke hadde bodd der og ikke hadde førstehåndskunnskap om eiendommen. Egenerklæringsskjemaet (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) var derfor stort sett ikke utfylt.

Tilstandsrapporten opplyste blant annet at kledningen manglet musesperre (TG 2, altså avvik som kan kreve tiltak), at det var åpninger i platene under bygget, og at badet hadde TG 3 (svært dårlig tilstand) og ikke var bygget som våtrom. Hytta sto på pilarer med åpent under hele bygget.

Da kjøper startet oppussing rett etter overtakelsen og fjernet gulvbelegget på badet, fant hun mye museavføring og musereir i gulvkonstruksjonen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag og erstatning på til sammen 157 836 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kravet omfattet utbedring, takstutgifter og andre saksutgifter. Ingeniørens anslag over utbedring var først 61 813 kroner og senere 74 313 kroner. Kjøper mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om et museproblem. Hun viste til at det hadde vært mus på badet fem til seks år før salget, at det var satt opp en museskremmer der, og at en hyttenabo mente en av arvingene hadde brukt hytta som sin egen. Kjøper mente også at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun hadde grunn til å regne med.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger bare kjente til én episode med mus for en del år tilbake, som man trodde var løst, og at mus er påregnelig på en hytte.

Hva nemnda la vekt på

Kjøper fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og kjøper nådde ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda tok ikke endelig stilling til om opplysningene var ufullstendige, men mente at en eventuell mangel uansett ikke kunne ha påvirket kjøpet (§ 3-7). Tre forhold var avgjørende:

• Opplysningsbildet som helhet. Rapporten om manglende musesperre, åpningene under bygget og det dårlige badet tilsa at kjøper måtte være forberedt på å sikre hytta mot mus. Et enkelt tilfelle for fem til seks år siden, som var utbedret, endret ikke det.
• Dødsbo og beliggenhet. Ved salg fra et dødsbo kan ikke kjøper forvente like utførlige opplysninger som fra en selger som selv har brukt boligen. Hytta lå dessuten i fjellet, der mus er påregnelig.
• Ingen åpenbar, vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Nemnda godtok at kostnadene var store nok, men skadene fra mus var ikke sikkert dokumentert, ingeniøren hadde ikke sett gulvet før det ble fjernet, og de øvrige forholdene, som lukt og glipper i panelet, var ikke dokumentert utover kjøpers egne påstander. Kravet til vesentlig mangel er at misforholdet er utvilsomt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Ved kjøp fra dødsbo er forventningene til selgers opplysninger lavere, og tilstandsrapporten teller mer. Anbefalt tiltak og dårlige tilstandsgrader i rapporten kan brukes mot et krav om skader som ligger nær det rapporten advarte om.

Saken viser også hvor viktig dokumentasjon er. Skader kjøper ikke har fått en fagperson til å se før de fjernes, og forhold som bare beskrives i egne ord, er vanskelige å få gjennomslag for.

Kort oppsummert

• Kjøper fant museavføring og musereir under badegulvet i en fritidsbolig fra 1982, solgt fra et dødsbo.
• Nemnda mente at rapporten hadde gitt kjøper nok varsel om risikoen, og at skadene ikke var dokumentert som en vesentlig mangel.
• Kjøper fikk ikke medhold, og nemnda var enstemmig.