Mus og etterisolering i våningshus fra 1895: ikke medhold (FinKN 2022-78)

Hva saken gjaldt

Boligen var et våningshus fra 1895 på en landbrukseiendom, solgt for 5 500 000 kroner og overtatt 10.3.20. Salgsoppgaven opplyste at huset var etterisolert i 1990. Tilstandsrapporten ga ytterveggene tilstandsgrad 2 (TG 2, avvik som kan kreve tiltak), og noterte spor etter veps og mus, uten at omfanget var undersøkt. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) hadde selger, som hadde bodd der i 70 år, krysset av for at han kjente til skadedyr og strukket under mus. Verditaksten nevnte 15 centimeter isolasjon i bjelkelaget.

Kjøperen fanget mus like etter innflytting, og fikk fanget ca. 1000 i løpet av høst og vinter 2020. Da veggene ble åpnet, fant kjøperen museganger, skader på vindsperren og råte på kledningen. Store deler av det opprinnelige bindingsverket var ikke isolert, og etterisoleringen lå utenpå eldre kledning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 725 896 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 14 478 kroner for fagkyndige rapporter og erstatning for advokatutgifter, med forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at selger og takstmannen visste mer enn de sa, at opplysningene om isolasjon var mangelfulle og uriktige, og at avviket samlet sett var vesentlig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til husets alder og opplysningene som ble gitt ved salget, og mente at selgeren ikke kjente til mer enn det som var opplyst.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Den kalte saken krevende. Tre forhold veide tyngst.

For det første musene. Risikoen var opplyst i både tilstandsrapport og egenerklæring. Da tar kjøperen risikoen for at omfanget vokser etter overtakelsen. Nemnda kunne heller ikke vurdere hva som ble sagt om mus på visningen, og skriftlige erklæringer laget i ettertid har begrenset bevisverdi.

For det andre isoleringen. Kjøperen kunne ikke vente annet enn at isoleringen var fra 1895, og at den var lav og nesten borte enkelte steder er ikke upåregnelig. Opplysningen om 15 centimeter gjaldt bare bjelkelaget.

For det tredje etterisoleringen. Kjøperen fikk det som var opplyst, nemlig ny kledning og etterisolering. Fagfolkene var uenige om metoden var tidsriktig. Kjøperens egen takstmann skrev at slik utførelse ikke er uvanlig. Nemnda bygger bare på skriftlige bevis og kunne ikke avgjøre uenigheten.

Regelen om vesentlig mangel er forbeholdt avvik der misforholdet er utvilsomt. Det mente ikke nemnda var tilfellet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en klar opplysning om skadedyr kan gjøre at du selv bærer risikoen når omfanget viser seg å være større. Det hjelper ikke at skadene ble store, når du var advart.

Den viser også at i et hus fra 1895 kan du ikke regne med isolering etter dagens standard. En opplysning om at huset er etterisolert betyr at det er gjort, ikke at det er gjort på en bestemt måte.

Når fagkyndige er uenige, og bare skriftlige bevis foreligger, kan kjøperen bli stående uten å ha dokumentert avviket.

Kort oppsummert

• Våningshuset fra 1895 hadde store museskader og lite isolasjon, og kjøperen krevde 725 896 kroner.
• Nemnda mente at risikoen for mus var opplyst, og at kjøperen ikke kunne vente moderne isolering i et slikt hus.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.