Rotte- og museskader i enebolig fra 1959: ikke medhold, dissens (FinKN 2023-305)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1959 med tilbygg fra 1977. Den ble solgt for 4 650 000 kroner og overtatt 10.12.21. Ved salget ble det opplyst om flere ting. Tilstandsrapporten viste forhøyede fuktverdier i grunnmuren og fuktinnsig i kjelleren, og boligen hadde delvis eldre standard og enkel standard i underetasjen. Et soverom hadde hatt fukt, som var utbedret etter takstmannens befaring. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen) skrev selgeren at han hadde satt ut musefelle på loftet, at en til to mus var tatt i fellen om vinteren, og at han hadde lagt ut musegift ved grunnmuren.

Da kjøperen ville skifte overflater etter overtakelsen, kom det frem avføring og urin fra rotter og mus. Isolasjonen var revet opp og ødelagt flere steder, og kjøperen rev flere rom på grunn av lukt. Kjøperen fant også at fuktinnsiget på soverommet ikke var ordentlig utbedret, og at loftet var dårlig luftet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 686 983 kroner for utbedring av skadene, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente skadene etter gnagere var større enn vanlig i et eldre hus, og at kjøperen hadde grunn til å tro at fuktinnsiget var utbedret. Loftet var dårlig luftet på grunn av feil utførelse, ikke alder.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selger har tegnet for å dekke kjøperes krav om mangler), avviste kravet. Det pekte på at selgeren hadde opplyst om skadedyr og fukt, og at kjøperen derfor måtte regne med skader. Det mente også at utbedringen av lekkasjen var gjort av selgeren selv, og at kjøperen hadde planlagt oppussing uansett.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemndas flertall kom under tvil til samme resultat, og kjøperen nådde ikke frem med kravet. Én av tre nemndsmedlemmer var uenig (dissens).

Nemnda var enig i at kostnadene var høye. Kravet tilsvarte 14,8 % av kjøpesummen, og den delen av vurderingen var oppfylt. Spørsmålet var om skadene likevel var et åpenbart avvik fra det kjøperen måtte regne med. Tre ting talte mot kjøperen.

For det første alder og opplysninger. Boligen var 62 år, tilbygget 44 år, og kjelleren var av enkel standard. Kjøperen visste at mus hadde vært inne, at selgeren hadde satt ut musegift, og at grunnmuren hadde fuktinnsig og en sprekk. Da måtte kjøperen regne med skjulte skader etter gnagere.

For det andre gjaldt skadene i hovedsak eldre forhold. Det var ikke et pågående rotteangrep, og skadene kom først for en dag da konstruksjonen ble åpnet.

For det tredje var arbeidet på soverommet trolig gjort av selgeren selv, ikke av fagfolk, siden han skrev at de hadde gjort tiltakene. Kjøperen kan da vente færre kvaliteter, og det skal mer til før avviket anses som vesentlig. Nemnda mente heller ikke at fuktinnsiget, loftslufting eller noe annet alene utgjorde et åpenbart avvik.

Mindretallet ville gitt kjøperen medhold. Det mente at den positive omtalen av boligen og ny kledning og etterisolering fra 2009 ga kjøperen grunn til å tro at skader ville vært oppdaget, og at rotteskader i dette omfanget ikke var påregnelige ut fra opplysningen om en til to mus.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om skadedyr i salgsdokumentene kan gjøre senere skader mer påregnelige for kjøperen, også når skadene er langt større enn det som ble beskrevet. Høye kostnader i forhold til kjøpesummen er ikke nok i seg selv til å gi krav.

Nemnda er ikke enstemmig i slike saker, og vurderingen er skjønnsmessig. Alder, standard, risikoopplysninger og om skadene er pågående eller gamle, kan avgjøre utfallet.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1959 med omfattende skader etter rotter og mus, dessuten fuktinnsig og dårlig luftet loft. Kravet var 686 983 kroner.
• Nemndas flertall mente kjøperen måtte regne med skjulte skader ut fra alderen og opplysningene om mus og fukt.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem. Ett nemndsmedlem var uenig.