Skjeggkre og taklekkasje i rekkehus fra 1993: ikke medhold (FinKN 2023-758)

Hva saken gjaldt

Rekkehuset lå i Vestland og ble oppført i 1993. Det ble solgt som det er for 3,05 millioner kroner, og kjøperen overtok 1.9.19. Salgsoppgaven beskrev et flott og moderne hus med gjennomtenkt planløsning. Tilstandsrapporten ga de aktuelle bygningsdelene TG 1 (ingen avvik). Selgeren hadde svart nei på spørsmål om skadedyr og skjeggkre, og opplyste at tidligere eier hadde hatt en liten vanninntrengning rundt skorsteinen i 2012, som var utbedret med beslag.

Kort tid etter overtakelsen, i oktober 2019, reklamerte kjøperen over skjeggkre, varmekabler med for lav effekt og avvik ved gulv. I august 2020 oppdaget kjøperen vann på loftet. Taket ble lagt om. Under arbeidet ble det avdekket at brannskillet mot naboenheten ikke var ivaretatt, fordi undertaket manglet en heldekkende, ubrennbar plate. Dette ble senere beskrevet i en takstrapport fra 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 496 375 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 120 690 kroner i erstatning, i tillegg til forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgeren og selgerens takstmann hadde holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger, og at boligen hadde en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent eller vært passiv (reklamasjon er melding til selger om en mangel), at forholdene var ukjente for selgeren, og at de ikke var et vesentlig avvik. Flere av forholdene var også dårlig dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at saken ikke egnet seg for skriftlig behandling og burde avvises. Nemnda var i tvil, men fant det forsvarlig å avgjøre saken. Deretter avgjorde fire forhold utfallet:

• Brannskillet kom for sent. Reklamasjonen fra 2020 gjaldt et utett tak, ikke brannkravene. Kjøperen kjente til brannskille-avviket da det ble oppdaget under takarbeidet i desember 2020, men gjorde det først gjeldende som mangel i 2022. Nemnda mente det var for sent, jf. avhl. § 4-19. Det var heller ikke lagt frem noe som viste at selgerens takstmann hadde opptrådt så klanderverdig at fristen kunne settes til side.
• Ingen klare holdepunkter for at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7) eller gitt uriktige opplysninger (§ 3-8). Varmekablene virket, men ga mindre varme enn ventet. Skjeggkre var lite belyst, og taklekkasjen fremstod som en skjult mangel.
• Ingen vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum. Nemnda kunne vanskelig se at hele taktekkingen måtte skiftes for å utbedre ett lekkasjepunkt. Takstmannen hadde selv skrevet at taket ble skiftet på grunn av brannskillet.
• Kostnadene ved skjeggkre og lekkasjepunktet var i liten grad konkretisert.

Nemnda pekte også på at passivitet kunne være aktuelt, men gikk ikke nærmere inn på det. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en reklamasjon gjelder det som faktisk er meldt. Melder du om en lekkasje, dekker det ikke automatisk et brannskille som du oppdager under samme arbeid. Nye forhold må meldes fra i tide etter at de er oppdaget.

Den viser også hvor viktig dokumentasjon er. Når rapporter bare viser et mulig lekkasjepunkt, men ikke hva som var nødvendig å gjøre, blir det vanskelig å bevise at en hel ny taktekking var nødvendig. Og et avvik som virker, men er svakere enn ventet, gir sjelden en høy kostnad å kreve.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 496 375 kroner i prisavslag og 120 690 kroner i erstatning for skjeggkre, varmekabler, tak og brannskille.
• Brannskillet ble meldt for sent, og nemnda fant ikke tilbakeholdte opplysninger eller en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.