Boligkjøperforsikring, rotter og sakskostnader: ikke medhold (FinKN 2026-56)

Hva saken gjaldt

Denne saken handler ikke om selve boligen, men om en boligkjøperforsikring. Det er en forsikring kjøperen selv tegner, og som dekker rimelige og nødvendige kostnader til juridisk bistand hvis det kan sannsynliggjøres at kjøperen har et krav på grunn av mangler ved boligen. Forsikringen dekker kostnadene med en timesats som svarer til den offentlige salærsatsen (den satsen det offentlige bruker når det dekker slik bistand).

Kjøperen kjøpte en fritidsbolig i september 2023 og overtok den i oktober 2024. Bare noen dager senere meldte kjøperen fra til selskapet om konstruksjonsfeil og rotter. Samme dag ble forholdet meldt til selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler).

Selskapet vurderte at kravet mot selgersiden neppe ville føre frem, og lukket saken. Samtidig fikk kjøperen tilbud om en fornyet vurdering av en annen saksbehandler i selskapet. Kjøperen sa ja til det.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Den nye saksbehandleren tok kontakt med kjøperen den 14. oktober 2024. Dagen etter henvendte en ekstern advokat seg til selskapet på vegne av kjøperen og ba om dekningsbekreftelse. Selskapets oppgjørsavdeling svarte at saken var avsluttet fordi vilkårene for mangler ikke var oppfylt, og ba om en begrunnelse for hvorfor kjøperen likevel kunne nå frem. Kjøperen svarte ikke på den e-posten.

I desember 2024 fikk kjøperen et forlikstilbud fra selgerens forsikring på 70 000 kroner etter fradrag for egenandelen. Kjøperen krevde da at selskapet skulle erstatte alle kostnadene til den eksterne advokaten, uten begrensning i timesatsen. Begrunnelsen var at selskapet hadde avslått dekning urettmessig. Selskapet ga dekningstilsagn i januar 2025, men bare etter vilkårene, altså med begrensning til offentlig salærsats.

Selskapet forklarte at formuleringen om en avsluttet sak var en feil, fordi en ny vurdering allerede var avtalt. Den kunne likevel ikke gjennomføres, siden kjøperen hadde valgt ekstern hjelp i mellomtiden. Selskapet pekte også på at kjøperen har plikt til å bidra til å opplyse saken.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Et forsikringsselskap kan bli erstatningsansvarlig hvis det gjør en feil som gir kjøperen et økonomisk tap (forsikringsavtaleloven § 21-2). Nemnda hadde i en tidligere, lignende rottesak funnet at et urettmessig avslag kunne gi rett til erstatning, men bare for perioden frem til selskapet ga dekningstilsagn.

Denne saken var annerledes. To ting var avgjørende.

For det første hadde selskapet tilbudt en fornyet vurdering, og kjøperen hadde takket ja. Saken var derfor under behandling da den eksterne advokaten ble engasjert. Et avslag som var rettet opp før utgiftene oppsto, kan ikke gi rett til erstatning for disse utgiftene.

For det andre hadde selskapet bedt om en begrunnelse for hvorfor kjøperen mente å nå frem, og om nye opplysninger. Det ble ikke besvart. Da kan ikke saken sies å være avsluttet fra selskapets side. Det at selskapet i en e-post kalte saken avsluttet, ble forstått som en følge av at kjøperen allerede hadde valgt ekstern hjelp.

Nemnda mente derfor at det ikke var noe pliktbrudd som kunne gi erstatning for de fulle kostnadene. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper som har boligkjøperforsikring, i utgangspunktet får dekket kostnader etter vilkårene og den offentlige salærsatsen. Utgifter utover det kan bare kreves som erstatning hvis selskapet har gjort en feil som faktisk førte til utgiftene.

Saken viser også hvor mye saksgangen betyr. Har selskapet tilbudt en ny vurdering, og er det bedt om opplysninger som ikke kommer, blir det vanskelig å hevde at saken er avvist. Et enkelt avslag som senere rettes opp, gir ikke automatisk rett til full dekning.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en fritidsbolig meldte om rotter og konstruksjonsfeil, og krevde erstatning for alle utgiftene til juridisk bistand fordi selskapet hadde avsluttet saken.
• Nemnda mente saken aldri var avsluttet, siden en fornyet vurdering var tilbudt og selskapet ventet på svar.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.