Rotteskader i enebolig fra 1964: selskapet vant, med dissens (FinKN 2022-914)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1964 med tilbygg fra år 2000, solgt "som den er" for 4 millioner kroner og overtatt 15.9.21. Salgsoppgaven sa at boligen hadde oppussingsbehov. Tilstandsrapporten ga krypkjelleren TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og nevnte at tilluftsventiler var blokkert. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren ja på spørsmål om skadedyr og skrev at det hadde vært rotter i kjelleren for mange år siden, og at alle tilkomstplasser var tettet.

Under oppussing fant kjøperen rotteurin og ekskrementer i tak og gulv over store deler av boligen. Et skadedyrfirma fant tunneler i isolasjonen og mente problemet hadde pågått i noen år. Alle lufteventiler mot krypkjelleren manglet netting, og tilbygget var ikke sikret mot gnagere. Selgeren hadde tettet med hønsenetting, som er for grovt til å holde rotter ute.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 203 720 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og egenandel på 4 000 kroner, med forsinkelsesrente. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos Anticimex Forsikring AB, NUF. Kjøperen mente selgeren hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger, og pekte på en naboerklæring om at selgerens mor hadde klaget på lukt og lyder.

Selskapet mente selgeren ikke kjente til mer enn det som var opplyst, og at svaret i skjemaet var gitt etter beste evne.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig i at selgeren ikke hadde holdt tilbake kunnskap (§ 3-7). Naboerklæringen sa ikke når morens klager kom, og de sakkyndige uttalte seg ikke om hva selgeren visste.

Spørsmålet om uriktige opplysninger (§ 3-8) var mer tvilsomt. Nemnda mente at "alle tilkomstplasser tettet" i utgangspunktet var uriktig. Vanligvis er svar i egenerklæringen en subjektiv angivelse av det selgeren vet, så selgeren svarer ikke for at en utbedring var vellykket. Nemnda mente likevel at dette må vurderes konkret, og at en utbedring som er svært amatørmessig i noen tilfeller kan gi ansvar.

Nemnda delte seg. Flertallet på to mente under tvil at det ikke var en mangel. Opplysningen var lite konkret, og selgeren kunne ha tettet der han selv hadde sett rotter. Mindretallet (forbrukerrepresentanten) mente at "alle" er en helt konkret opplysning som en kjøper stoler på, og at selgeren ikke hadde forsøkt å tette mange åpenbare tilkomstplasser. Mindretallet mente opplysningen var egnet til å betrygge kjøperne om skadeomfanget og ville påvirket prisen. Slik uenighet kalles dissens.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger i egenerklæringen først og fremst måles mot hva selgeren visste. Selv en uttalelse som er objektivt feil, fører ikke automatisk til ansvar. Den viser også at ordvalg som "alle" kan være avgjørende, og at nemnda var delt. Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 203 720 kroner.

Kort oppsummert

• Rotteskader i store deler av en enebolig fra 1964, selv om selger hadde opplyst at alle tilkomstplasser var tettet.
• Flertallet mente under tvil at det ikke var en mangel, mens mindretallet mente opplysningen var uriktig.
• Selskapet vant frem, og kjøperen fikk ikke prisavslag.