Isolasjon, museskader og tak i bolig fra 1957: ikke medhold (FinKN 2022-318)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1957, solgt som den er for 2 700 000 kroner og overtatt i mai 2019. Tilstandsrapporten omtalte en del oppgraderinger, blant annet at yttervegg mot vest var skiftet og etterisolert. Veggene fikk TG 3 (tilstandsgrad 3, kraftige tegn på svekket tilstand), kledningen fikk TG 2, og taktekkingen fikk TG 2 med en merknad om at mer enn halvparten av levetiden var brukt opp. Takkonstruksjonen fikk TG 1 og ble beskrevet som original og urørt.

I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om skadedyr, fukt og utettheter. Under arbeid på fasaden hadde selger skrevet at vestveggen var etterisolert med ca. 100 mm, og at opplysningen stammet fra forrige eier.

Om lag to år etter overtakelsen gjorde kjøper om ytterveggene. Da kom det frem museskader i isolasjonen på nord- og østveggen, råtne takplater over kjellernedgangen og en vestvegg som bare hadde 50 mm isolasjon, ikke 100 mm.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 144 613 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 20 416 kroner til takstutgifter og 31 500 kroner til juridisk bistand. Kravet omfattet tre forhold: for tynn isolasjon i vestveggen, museskader i isolasjonen og feil oppbygging av taket over kjellernedgangen. Kjøper mente at opplysningen om isolasjon var uriktig, og at boligen var vesentlig dårligere enn forventet, blant annet fordi tilbygget fra 2017 skulle være i god stand.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring for selgers ansvar), avviste kravet. Det pekte på at isolasjonstykkelsen var gjengitt fra forrige eier og oppgitt omtrentlig, og at boligens alder og risikoopplysningene tilsa at avviket ikke var vesentlig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat: selskapet fikk medhold. To forhold var avgjørende.

For det første var opplysningen om isolasjon gitt med forbehold. Skal en opplysning gi krav som uriktig opplysning, må den være konkret nok til at kjøper hadde grunn til å bygge på den. Her sto tallet bare som en tilleggsopplysning i egenerklæringen, det var oppgitt omtrentlig, og selger skrev at det var informasjon fra forrige eier. Nemnda mente at en slik henvisning til en tidligere eier normalt betyr at selger ikke kan holdes ansvarlig for at opplysningen er riktig. Kjøper måtte regne med at det kunne være et visst avvik.

For det andre var det ikke et vesentlig avvik fra det kjøper kunne forvente. Nemnda la vekt på at boligen var fra 1957, at det var å vente at det trengtes vedlikehold, og at rapporten ga flere risikoopplysninger. Veggene hadde TG 3, taktekkingen var halvveis brukt opp, og det var påpekt fukt og behov for ytterligere kontroll. Nemnda mente at museskader og et tak som lekker, ikke gikk vesentlig ut over det kjøper måtte regne med i en så gammel bolig. Nemnda merket seg kjøpers senere innsigelser, men fant ikke noe som endret vurderingen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning som selger selv har fått fra en tidligere eier, og som er oppgitt omtrentlig, har svak vekt som opplysning fra selger. Kjøper kan ikke uten videre bygge på den.

Saken viser også at et kjent tall i egenerklæringen ikke gjør at kjøper kan regne med at alle deler av en gammel bolig er i god stand. Nemnda ser på hele opplysningsbildet, også tilstandsgrader og merknader om levetid.

Skader som museangrep og fukt i en bolig fra 1957 kan bli regnet som vanlig risiko for eldre hus, selv når de er skjulte.

Kort oppsummert

• Etter to år fant kjøper for tynn isolasjon i vestveggen, museskader og et råtnet tak over kjellernedgangen i en bolig fra 1957.
• Nemnda mente opplysningen om isolasjon var gitt med forbehold, og at skadene ikke var et vesentlig avvik for en så gammel bolig.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 144 613 kroner.