Skjeggkre og el-feil i enebolig fra 1870: delvis medhold (FinKN 2022-151)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1870, tilbygd og renovert i 1995. Den ble solgt som den er for 3 350 000 kroner og overtatt 4.9.20. Tilstandsrapporten beskrev boligen som i god teknisk stand, men advarte om at originaldelen og flere bygningsdeler var gamle. Krypkjelleren hadde tegn til fukt og spor etter skadedyr. Selgeren opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at det hadde vært mus, at garasjen var bygget i 2019 som egeninnsats, og at faglærte hadde gjort enkelte el-arbeider. På spørsmål om skjeggkre svarte selgeren nei.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen på fire forhold: skjeggkre, feil ved el-anlegget, en taklekkasje ved tilbygget og avvik mellom garasjen og kommunens byggetillatelse.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 530 178 kroner. I tillegg krevde kjøperen erstatning for advokatutgifter på 145 002 kroner og renter. Kjøperen mente at selgeren hadde brutt opplysningsplikten om skjeggkre, el-arbeidene og garasjen, og at boligen samlet sett var vesentlig dårligere enn forventet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at selgeren ikke kjente til forholdene, og at det uansett ikke forelå noen vesentlig mangel. Selskapet mente også at selgeren bare hadde ansvar for de el-arbeidene som ble utført i selgerens egen eiertid.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold. Nemnda sluttet seg til det meste, og avgjørelsen var enstemmig.

Garasjen: Selgeren hadde bygget den selv og måtte derfor vite at den ikke fulgte de omsøkte tegningene. Det er en mangel fordi selgeren ikke fortalte om det (§ 3-7).

El-anlegget: Selgeren hadde erkjent arbeid på noen punkter som ikke var opplyst, og har dermed brutt opplysningsplikten. For flere andre punkter la kjøperen frem bilder og en tidligere salgsoppgave som viste at arbeidet var gjort i selgerens eiertid. Selskapet svarte ikke konkret på dette, og nemnda la kjøperens fremstilling til grunn.

Skjeggkre: Nemnda mente at flere forhold talte for at selgeren visste om problemet. Kjøperen fant kre første kvelden, og en fagperson mente angrepet hadde vart i minst to til tre år. Likevel ble kravet ikke tatt til følge. Nemnda behandler sakene skriftlig og kan derfor ikke vurdere selgerens troverdighet slik en domstol kan. Den krever normalt klare holdepunkter for at selgeren kjente til forholdet. Omfanget var mindre enn i tidligere saker der nemnda har konstatert kunnskap, og folks tålegrense for insekter er subjektiv.

Vesentlig avvik (§ 3-9 andre punktum): Utbedringskostnadene var for lave, og totalbildet viste ikke et utvilsomt avvik fra det kjøperen kunne forvente.

Prisavslaget (§ 4-12) ble for garasjen satt til 25 200 kroner og for el-anlegget skjønnsmessig til 25 000 kroner, med fradrag fordi kjøperen delvis fikk et nytt anlegg. Samlet ble det 50 200 kroner. Erstatning for advokatutgifter ble satt til 20 000 kroner (§ 4-14).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper kan nå frem på enkelte punkter og tape på andre i samme sak. Egeninnsats som ikke følger byggetillatelsen, og el-arbeid som ikke er opplyst, gir lettere grunnlag for krav enn skadedyr, fordi selgerens kunnskap er lettere å dokumentere.

Saken viser også at bevisene betyr mye. Bilder, gamle salgsoppgaver og faktura vant frem der selskapet ikke ga konkret svar. Ved skjeggkre er det ikke nok at angrepet er stort. Nemnda ser på hvor stort det er sammenlignet med saker der selgerens kunnskap er slått fast.

Til slutt: prisavslaget dekker det som er nødvendig for å rette feilen, og kan bli redusert når kjøperen får noe nytt.

Kort oppsummert

• Garasjen som avvek fra byggetillatelsen, og deler av el-anlegget, var mangler fordi selgeren ikke hadde opplyst om dem.
• Skjeggkre, taklekkasje og vesentlig avvik førte ikke frem, og kjøperen fikk delvis medhold.
• Prisavslaget ble 50 200 kroner, med 20 000 kroner i erstatning for advokatutgifter.