Biller i leilighet etter varsel om skjeggkre: ikke medhold (FinKN 2023-157)

Hva saken gjaldt

Leiligheten ble solgt som den er for 2,95 millioner kroner, i tillegg til andel fellesgjeld. Salgsoppgaven beskrev en stor og moderne leilighet med god standard. Den sa også tydelig at det var påvist skjeggkre i boligen. Skjeggkre er et lite insekt som kan bekjempes med skadedyrsanering, limfeller og regelmessig rengjøring, og salgsoppgaven la til at kjøperen overtok risikoen for dette forholdet.

I egenerklæringen (selgerens skjema om det hun kjenner til ved boligen) svarte selgeren ja på spørsmål om skjeggkre. Hun skrev at det var noen få ved komfyren på kjøkkenet i 2014, da leiligheten hadde vært utleid.

Etter overtakelsen fant kjøperen biller i leiligheten og reklamerte (meldte fra om en mulig mangel) i oktober 2021. Senere ble det klart at det gjaldt museumsbiller og pelsbiller, og ikke skjeggkre.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 37 208 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende utbedringskostnadene, og 4 000 kroner i erstatning for egenandelen til advokat. Hun kom i tillegg med krav om forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om sine observasjoner av insekter, og at det hadde påvirket avtalen.

Selgeren forklarte at hun hadde sett noen få små dyr ved kjøleskapet i to år, og at hun trodde det kunne være skjeggkre. Hun hadde kjøpt feller flere ganger og fant ikke noe i vårmånedene før salget.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det mente at selgeren ikke hadde brutt opplysningsplikten, og at opplysningene uansett ikke kunne ha påvirket kjøpet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg fullt ut til begrunnelsen. Avgjørelsen var enstemmig.

Nemnda tok ikke stilling til om selgeren hadde gitt for lite informasjon. Avgjørende var innvirkningsvilkåret i § 3-7 andre punktum: en mangel på grunn av manglende opplysninger krever at opplysningene ville ha påvirket kjøpet, altså budet eller vilkårene. Det var ikke tilfellet her, av flere grunner.

• Kjøperen ble opplyst om at det var påvist skadedyr i leiligheten.
• Det ble tydelig sagt hvilke tiltak kjøperen måtte regne med, blant annet sanering, limfeller og rengjøring.
• Omfanget av kostnadene var ikke avklart ved salget, og kjøperen tok på seg risikoen for forholdet.
• At tiltakene gjaldt en annen type skadedyr, kunne knapt ha betydning for budet eller avtalen ellers.

Nemnda la til at dette gjaldt spesielt fordi billene virket mindre alvorlige, både etter art og omfang, enn skjeggkreet som salgsoppgaven varslet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en åpen opplysning om skadedyr i en bolig kan begrense hva du senere kan kreve, også når det viser seg å være en annen art enn den som ble nevnt. Når salgsoppgaven varsler skadedyr og sier at du overtar risikoen, må du regne med kostnader til bekjempelse. Kravet vil da ikke bare vinne frem fordi selgerens observasjoner kunne vært beskrevet mer nøyaktig. Det må vises at fullstendige opplysninger ville ha ført til et annet bud eller andre vilkår.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant museumsbiller og pelsbiller etter å ha blitt varslet om skjeggkre, og krevde 37 208 kroner i prisavslag og 4 000 kroner i erstatning.
• Nemnda mente at opplysningene ved salget var nok til at kjøperen måtte regne med skadedyr, og at andre insekter ikke kunne ha påvirket kjøpet.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.