Feil ved el-anlegg etter boligkjøp: slik vurderer nemnda saken

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 101 saker om feil ved elektrisk anlegg fra 2022 til 2026. I 4 saker fikk kjøper medhold, i 54 saker delvis medhold og i 43 saker ikke medhold. Kjøper fikk dermed helt eller delvis medhold i 57 prosent. I 2 saker var nemnda delt (dissens, det vil si at et medlem stemte annerledes enn flertallet).

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp med feil på el-anlegget. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det han krevde. Median krav var 312 500 kroner. Antall saker per år var 2022: 17 saker; 2023: 20 saker; 2024: 20 saker; 2025: 32 saker; 2026: 12 saker (så langt for 2026).

Hver avgjørelse sier selv hvilken versjon av avhendingslova tvisten reguleres av. FinKN 2024-19 sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22, mens FinKN 2024-154 sier at den reguleres av avhendingslova etter lovendringen. Sjekk derfor alltid hva den enkelte avgjørelse selv oppgir.

Når kjøper fikk medhold

Kjøper fikk noe i sakene der feilene var mer alvorlige enn det alder og opplysninger gjorde påregnelig, særlig når det var fare for brann. Brannfare er også sentralt ved manglende brannskiller mellom boenheter.

FinKN 2022-798, leilighet fra 1941. Salgsdokumentene nevnte både skrusikringer og automatsikringer, men sa ingenting om anleggets alder. Kjøper fant grove og brannfarlige feil og krevde prisavslag (en nedsettelse av kjøpesummen) på 656 398 kroner. Selskapet mente det var påregnelig at et eldre anlegg ikke oppfyller dagens krav. Nemnda mente likevel at det ut fra det visuelle inntrykket og opplysningene om sikringene måtte legges til grunn at anlegget var oppgradert siden byggeåret, og at kjøper kunne forvente at dette var gjort fagmessig. Flere feil var brannfarlige og måtte utbedres omgående. Nemnda fant en vesentlig mangel. Kjøper fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt til 325 000 kroner etter fradrag for standardheving og forlenget levetid.

FinKN 2024-154, enebolig fra 1952. Tilstandsrapporten ga el-anlegget TG 2 (tilstandsgrad 2, middels kraftige symptomer på svekkelse) og opplyste at det ikke fantes samsvarserklæring for arbeid etter 1999. Selger hadde opplyst om enkelte mindre arbeider av et faglært firma. Etter overtakelsen fant kjøper avvik ved varmekabler som kunne gi brann, og en elektriker mente store deler av anlegget var utført av ufaglærte. Kjøper krevde 203 485 kroner. Nemnda mente kjøper måtte regne med utbedringsbehov, men ikke så alvorlige feil. Kjøper fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, etter fradrag for risikoopplysningene og kjøpers egenandel.

Når kjøper tapte

I 43 av 101 saker fikk kjøper ikke medhold. Tre saker viser mønsteret.

FinKN 2023-218, rekkehusleilighet fra 1957. Salgsdokumentene opplyste om modernisering i 2016, nytt sikringsskap og arbeid av faglærte med sluttkontroll. Samtidig fikk el-anlegget som helhet TG 2, med løse stikk og delvis skjult anlegg. Kjøper krevde 83 625 kroner etter en rekke feil. Nemnda mente kjøper kunne forvente at sentrale deler var fra 2016, men ikke at hele anlegget var fornyet. TG 2 er satt av en sakkyndig og teller med i vurderingen, og en sluttkontroll betyr ikke at et anlegg i en bolig fra 1957 er feilfritt. Begrunnelsen bak graden viser hvor alvorlig en TG2 eller TG3 er. Selskapet fikk medhold.

FinKN 2024-13, enebolig fra 1969. El-anlegget fikk TG 2 på grunn av mulige forskriftsmessige mangler og manglende samsvarserklæring, og takstmannen anbefalte ytterligere undersøkelser. Rapporten opplyste også at deler så ut til å være gjort av ufaglærte. Kjøper krevde 312 500 kroner. Selger hadde ikke sagt at han selv byttet tre brytere og en stikkontakt, men nemnda mente at med alle risikoopplysningene kunne ikke dette ha påvirket kjøpsavtalen. Selskapet fikk medhold.

FinKN 2022-475, enebolig fra 1960. Kjøper fikk støt ved bruk av jacuzzi fordi anlegget manglet tilfredsstillende hovedjord, og krevde 14 578 kroner. Selger var faglært elektriker og hadde opplyst at elarbeidene var egeninnsats. Nemnda fant ikke holdepunkter for at selger kjente til jordfeilen. Selskapet fikk medhold.

Hva som avgjør

• Tilstandsgrad og risikoopplysninger. TG 2, manglende samsvarserklæring og anbefalinger om å undersøke videre svekker kjøpers forventninger.
• Hva som ble sagt om oppgradering. Opplysninger om at anlegget er fornyet gir grunn til å forvente fagmessig utførelse, men bare for det som faktisk er omtalt.
• Hvor alvorlig feilen er. Brannfare og sikkerhetsfeil veier tungt for kjøper, mens mindre avvik i en eldre bolig ofte regnes som påregnelige.
• Selgers kunnskap. Nemndas behandling er skriftlig, og det må ligge klare holdepunkter for at selger visste om feilen eller holdt tilbake opplysninger.
• Utmåling. Prisavslaget settes ofte lavere enn kravet på grunn av fradrag for standardheving, forlenget levetid og risikoopplysninger.

Kort oppsummert

• Nemnda har behandlet 101 saker om el-anlegg, og kjøper fikk helt eller delvis medhold i 57 prosent.
• Kjøper får oftest noe når feilene er grove eller farlige, og opplysningene ga inntrykk av et fornyet eller fagmessig utført anlegg.
• Kjøper taper oftest når tilstandsgrad og risikoopplysninger gjorde utbedring påregnelig, eller når det ikke kan vises at selger kjente feilen.
• Prisavslaget blir ofte lavere enn kravet.