Sen reklamasjon om varmekabel i bolig fra 1986: ikke medhold (FinKN 2026-751)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag, oppført i 1986. Den ble solgt som den er for 3,25 millioner kroner ved kjøpekontrakt 13.7.21, og kjøperen overtok 1.9.21. Salgsoppgaven beskrev en velholdt familiebolig med nytt bad i første etasje fra 2013. Tilstandsrapporten ga badet TG 1 (ingen avvik). Det elektriske anlegget fikk ingen tilstandsgrad, men takstmannen anbefalte generelt at anlegget ble kontrollert av en elektriker eller av det lokale el-tilsynet.

Den 16.7.24 kontrollerte el-tilsynet anlegget. Den 19.8.24 sendte tilsynet forhåndsvarsel og rapport per e-post. Rapporten pekte på avvik ved isolasjonsmotstanden (hvor godt ledningene er isolert), blant annet på kursen til badet. Tilsynet sendte senere et pålegg om retting med frist 21.11.24, og en påminnelse. Siden ingen rettet feilene, sendte tilsynet et brev 7.1.25 med varsel om at anlegget kunne bli koblet fra.

Kjøperen sa at han først fikk vite om rapporten da han mottok dette brevet, og at tidligere e-poster må ha havnet i søppelposten. Han reklamerte til selskapet 28.1.25. En elektriker konkluderte 7.2.25 med at varmekabelen i badegulvet måtte skiftes. Utbedringen ble estimert til 239 688 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 239 688 kroner. Han mente at reklamasjonen var i tide, siden fristen først begynte å løpe da han fikk reell kunnskap om feilen i januar 2025. Han mente også at feilen var en vesentlig mangel, fordi badet måtte rives og bygges opp igjen. Varmekablene hadde fungert helt til elektrikeren koblet dem ut.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at reklamasjonen var for sen. Det pekte på at kontrollen var gjort i juli 2024, at rapporten ble sendt i august 2024, og at kjøperen ikke reklamerte før 28.1.25. Selskapet bestred også at det var en mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Nemnda tok bare stilling til om reklamasjonen kom i tide. Loven her er avhendingsloven slik den var før lovendringen 1.1.22. Etter den må kjøperen reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Tre ting avgjorde.

For det første startet fristen da rapporten og forhåndsvarselet kom på e-post i august 2024. Det var ikke avgjørende at kjøperen mente at e-postene lå i søppelposten. Tilsynet hadde bekreftet at e-postadressen var verifisert, og at den kunne brukes i saksgangen.

For det andre var det kjøperens ansvar å sjekke spamfilteret, siden han visste at en rapport ville komme. Sekretariatet mente det var nærliggende å tro at kjøperen fikk vite om avvikene allerede ved kontrollen i juli.

For det tredje spurte kjøperen ikke etter rapporten i løpet av de seks månedene etter kontrollen. Det var ikke gitt noen forklaring på hvorfor. Reklamasjonen kom fem måneder etter at fristen begynte å løpe, og det regnes ikke som innen rimelig tid.

En risikovurdering av el-anlegget fra januar 2022 kunne ikke tillegges nevneverdig vekt for spørsmålet om fristen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen kan begynne å løpe før du selv har lest rapporten. Har en offentlig myndighet eller en fagperson sendt deg opplysninger, regnes det ofte fra da du kunne ha lest dem. Du må regne med å sjekke de kanalene du har oppgitt.

Saken viser også at det ikke hjelper at feilen ikke har gitt utslag i hverdagen. Når du vet at en kontroll er gjort og en rapport er på vei, forventes det at du følger opp. Det gjelder selv om du mener at selve mangelen var vesentlig, siden nemnda aldri kom til den vurderingen.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant feil på varmekablene i badet etter en kontroll av el-anlegget i en enebolig fra 1986.
• Nemnda mente at fristen til å reklamere startet da rapporten ble sendt på e-post i august 2024.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig.